惠城舊村更新改造實施辦法再征求意見 可在21日前提出
舊村改造項目建設關系到城市總體面貌，并與廣大村民利益相關。為規范舊村莊更新改造活動，促進城鄉建設協調發展，優化城鄉生態環境，保障農村集體經濟組織和村民的合法權益，《惠州市惠城區舊村莊更新改造實施辦法（第二次征求意見稿）》（以下簡稱“《意見稿》”）日前在惠城區人民政府網公布，公開征求社會公眾的意見，10月21日前社會各界人士可提出意見或建議。
水東街歷史文化街區改造后的新貌。
改造類別
分拆除重建和微改造類
舊村莊怎么改造？《意見稿》提出，舊村莊改造分為拆除重建類改造和非拆除重建類改造（微改造）。
拆除重建類改造主要適用于城市重點功能區以及對完善城市功能、提升產業結構、改善城市面貌有較大影響的“三舊”改造項目。涉及歷史文化街區、歷史文化名村以及歷史文化遺產的，不適用拆除重建類改造。
非拆除重建類改造（微改造）主要分為綜合整治類改造、功能改變類改造、局部加建類改造、歷史文化保護類改造和生態修復類改造。主要是針對原有上蓋物年代較新、質量較好的項目，在維持現狀建設格局基本不變的情況下，通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節能改造、完善公共配套設施、修繕與維護歷史建筑等方式實施的改造；或通過土地整治、拆舊和復墾等措施，恢復生態景觀用途、作為農用地使用的改造。
具體項目的改造類型由農村集體經濟組織或土地權屬人(權利人)提出申請，報區政府同意后轉市住房和城鄉規劃建設局按照省、市的相關規定在項目的《建設用地規劃條件》中予以明確。
申請條件
2009年12月31日前建成使用的建設用地
哪些舊村可以申請改造？《意見稿》提出，申請舊村莊改造應當滿足下列條件：符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、“三舊”改造項目單元規劃和所在地區產業發展規劃，納入年度改造計劃；擬改造地塊在2009年12月31日前已經建成使用，經過第二次全國土地調查確認，且在最新的土地利用現狀圖上標注為建設用地；改造地塊上蓋建筑物基底面積占入庫單元地塊面積比例須達到30%以上；擬改造地塊必須是已經完成地籍調查和確權登記的地塊，土地權屬清晰，權屬界線準確，地類用途明確；無論擬改造用地在辦理用地報批前是否具有合法權屬來源，均應在動工建設前依法辦理確權登記。
改造主體
分自主改造、村企合作改造等4種
《意見稿》提出，舊村改造分自主改造、村企合作改造、單一市場主體改造、政府征收儲備四種模式。
《意見稿》鼓勵和引導農村集體經濟組織自愿申請辦理土地征收手續，將集體建設用地征收轉為國有建設用地，自主實施改造或合作改造。也可以依法開展舊村莊土地整理，以入股、聯營等合法方式使用集體建設用地，但不得用于商品住宅開發。舊村莊改造涉及將集體建設用地征收轉為國有建設用地的，應當按照《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》規定的標準繳交土地出讓金。
農村集體經濟組織擬與市場主體合作進行改造的，農村集體經濟組織應當作為委托方，通過惠州市公共資源交易惠城分中心或者區政府指定的鎮街農村“三資”產權流轉管理服務平臺進行招標的方式，公開選擇合作改造候選企業，然后按程序進行投票表決確定合作改造主體。
參與舊村莊改造的報名申請合作企業（市場主體）具體資格條件要求為具有獨立企業法人資格；具備房地產開發企業資質；實繳注冊資本金不低于1億元人民幣 (以驗資報告為準)，企業自有資金比例不得低于項目總投資額的30%，近3年自主開發的房屋建筑面積累計竣工達到20萬平方米以上且工程質量合格率均達到100%，并且近3年內在惠州市范圍內不得存在欠繳地價款、爛尾工程、問題樓盤、稅務處罰、列入黑名單等違法違規或不良信用記錄；每個舊村莊改造項目應繳納不少于1億元人民幣的履約保證金。
補償安置
保障農村集體經濟組織成員“居者有其屋”
《意見稿》提出，針對舊村莊改造項目范圍內的房屋和其他建（構）筑物、附著物的拆遷補償安置方案，應當單項公示征求意見，由房屋權屬人（權利人）單獨進行表決，須征得全體房屋權屬人、其他建（構）筑物或者附著物權利人達到95%以上（含本數）的同意并簽名確認。
拆遷補償安置方案應當遵循公平、公正、合理和依法保護合法利益原則，兼顧歷史和客觀現實情況，保障農村集體經濟組織成員 “居者有其屋”和人均建筑面積最低不少于25平方米的基本住房需求。
舊村莊改造合作項目的實施方案中必須包括返回給農村集體經濟組織可分得建成后物業的分配比例、方位、交付標準和時間等。農村集體經濟組織可分得物業的價值應當不得低于舊村莊改造用地經批準轉為國有建設用地后，依法出讓給改造實施主體的國有建設用地使用權價值的60%（按國有建設用地使用權出讓合同確定的交易總價格計算）。
按照合同或協議約定應當分配給農村集體經濟組織的物業在未進行分配、未辦理登記和未交付使用前，改造實施主體不得將該舊村莊改造項目及與其相關聯的物業進行整體或部分轉讓、出售、抵押或者出租。
責任追究
擅自與企業簽訂舊改協議的將被追責
《意見稿》提出，農村集體經濟組織在舊村莊改造過程中有下列行為之一的，由屬地鎮政府（街道辦）責令限期整改或者糾正：未按法定程序申報并組織召開村民會議或者戶代表會議或村民代表會議討論表決和簽名確認并公示，擅自與企業簽訂舊村莊改造合作合同或合作協議的；未按規定程序進行公開招標私自決定引入合作企業，或者在公開招標前先行與企業簽訂舊村莊改造合作合同或合作協議的；欺瞞群眾或者與合作企業惡意串通，在原方案或合同（協議）的基礎上私自允許合作企業提高建筑容積率，或者約定農村集體經濟組織放棄享有提高容積率后新增加物業再分配的權利，損害集體或者群眾利益的；其他嚴重違反有關法律、法規、規章、政策文件和本規定的行為。
實施主體嚴重違約將被列入失信黑名單
舊村莊合作改造實施主體有下列行為之一的，有關部門應當將其列入失信企業黑名單：與農村集體經濟組織或其村干部惡意串通，損害國家、集體或者群眾利益的；嚴重違約，致使《舊村莊合作改造合同》或工程施工合同及其他相關聯的合同（協議）無法履行，或者導致農村集體經濟組織合同權益不能實現或嚴重受損的；無發生不可抗力的法定事由而中途停止工程建設，嚴重欠薪引發群體性事件，或者致使農村集體經濟組織的合同權益不能按期實現且超過合同履行期6個月以上的；私自轉讓、轉包、抵押、抵償或者出售改造項目權益，致使農村集體經濟組織的合同權益可能受損的；法律、法規、規章和有關規范性文件規定的其他失信行為。
凡惠城區的政府財政性資金工程項目、公益性工程項目和其他舊村莊改造項目、農村留用地村企合作項目等，限制已列入黑名單的失信企業參加投標報名資格。
本組文/圖 本報記者馬海菊彭紅霞 鄭國瑞
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申請條件
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