屋內有人死亡就算"兇宅"嗎 買到這類房子咋辦 來看寧波案例
最近，南京一套“兇宅”的司法拍賣引起眾多網友的關注。因為車庫內曾發生殘忍的碎尸案，這套市場價1200多萬元的別墅起拍價只要435萬元，最后被神秘買家以786萬元拍得。
事涉兇險，大家對“兇宅”都頗有禁忌。屋中曾有人死亡，就算“兇宅”？萬一不慎買到“兇宅”，又該怎么辦？記者昨天請教了多位法官和律師。
案例一
交付前，有人墜落到公共平臺死亡并從屋中抬出
法院：配合履行緊急人道救助義務，不能解除買賣合同
寧波的董先生(化姓)和開發商簽訂了《商品房買賣合同》，不料拿到房子前卻出了變故。
一名裝修工人墜落到董先生所購房屋的公共平臺上，警方和急救中心到場時發現墜樓人員已經死亡。最后，將死者遺體通過董先生購買的房間和房門運出。
案發前半個多月，開發商曾通知董先生前來辦理房屋交付手續。董先生不想繼續履行合同，將開發商告上了法庭。
原告認為，被告管理房屋期間，發生他人墜落至原告所購房屋死亡，且將死者從原告房間經過、從房門運出，導致原告不能也不敢使用該房屋，造成了巨大的經濟損失，精神上和心理上造成了極大傷害。原告請求判令：解除商品房買賣合同，退還房款和利息，賠償同地段買同面積房屋需要支出的房款損失等。
被告稱：樓上一個人跌落到公共平臺處，警方到達現場后，因隔壁房屋已交付，鑰匙交給了業主，董先生購買的房屋還未辦理交付手續，鑰匙還在物業，所以警察和醫務人員從涉案房屋進入，將墜樓者從房屋抬出。被告僅是履行配合救治義務，并無過錯。
法院認為，本案的爭議焦點主要在于涉案的《商品房買賣合同》是否符合單方解除條件。經審理，法院認為，首先，根據法律規定，房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。本案中，原告未能在被告通知約定期限內辦理交房，因此房屋的相應風險已從開發商轉移至購房者，應由原告自行承擔相應風險。其次，墜樓者墜落的平臺沒有直接通往地面的通道，為便于救治墜樓者，小區物業工作人員打開涉案房屋的門以方便醫務人員救治，系配合履行緊急人道救助義務，不影響原告對涉案房屋的使用。
最后，法院駁回了原告要求解除買賣合同、退還房款和利息等訴訟請求。
案例二
買來的二手房賣不出去，原因是死過人
法院：確有人員死亡，但不能認定為“兇宅”
寧波的馮女士(化姓)在賣房子時，才發現自己兩年半前花100多萬元買的二手房子竟然“有過不干凈的事”。
原來，買了這套房子后，馮女士沒有出租或居住，一直空著。房子“升值”后，賣給案外人孫先生，并收取了定金。不料沒幾天，對方要求解除合同，因為房屋內出現過人員非正常死亡。這讓馮女士心里“咯噔”了一下，在向相關部門咨詢后，發現在自己買入前一年，的確有一名中年男子在屋內非正常死亡。
和孫先生解除了買賣合同并退還定金后，馮女士將買入時的屋主告上了法庭。
原告稱：事發后，多次聯系被告，以其隱瞞涉案房屋有過人員非正常死亡、現房屋無法再次轉讓為由，要求解除《房地產轉讓契約》，并歸還購房款和賠償損失。
被告認為：原告應在房地產轉讓前像孫先生一樣打聽清楚房屋內有沒有死過人并確定是否購買。而且，死亡系自然規律，只要原告沒有官方有效證據證明涉案房屋在轉讓之前曾經出現過惡性自殺、兇殺或謀殺，那么原告要求的撤銷事由不存在。
這套房屋到底是不是“兇宅”呢？
庭審過程中，法院出示了從警方處調取的詢問筆錄3份，并沒有定性為非正常死亡。
法院認為，房屋的主要功能是供人居住使用進行生活，在這個過程中難免會有死亡事件發生。如果死亡事件沒有特別違反公序良俗，沒有在房屋周圍造成嚴重影響，則均系生活的正常范圍。本案中在涉案房屋內確實有人員死亡，公安機關沒有立案審查，也沒有相關尸檢報告，故對該人員如何死亡雙方均無證據予以佐證。因此，法院駁回了原告的訴訟請求。
說法
對“兇宅”的理解各不相同提出訴請一方要提供證據
寧波一位民事庭的法官告訴記者，民間對“兇宅”的定義各不相同，如果僅以個人理解的“兇宅”，要求撤銷或解除合同，顯然是不合理的。
是不是“兇宅”？能不能撤銷合同？這位法官認為，要具體案子來分析。一個衡量標準是：一般公眾能否接受。比如，是不是一般人知情后都會對購入該房屋望而卻步？是否直接影響到交易行為的達成？更多情況下，法院會根據合同的具體約定來判定。
那如果房屋內的確發生過非正常死亡事件，賣家故意隱瞞呢？據介紹，全國多地法院都判決過故意隱瞞“兇宅”事實，房屋買賣交易無效的案子。
比如，深圳法院近期判決了這樣一起案子。熊先生在知曉房屋曾在2015年發生過跳樓自殺事件后，以遠低于市場價的價格購入一套房子。4個月后，他未將涉案房屋曾發生過非正常死亡事件告知買家，以高出買入價400萬元的價格將房子賣給他人。
法院認為，熊先生隱藏的房屋有過非正常死亡信息，對買家是否愿意進行交易及以何種條件進行交易均有重大影響，故判決撤銷交易，熊先生賠償相關損失。
業內人士
“兇宅”屬于重大瑕疵
買房前可多向物業、鄰居打聽
“‘兇宅’肯定是屬于房屋的重大瑕疵，會被認為不吉利，房屋也會貶值。”寧波一位從事二手房交易多年的業內人士告訴記者，他也很關注南京“兇宅”的拍賣價格。和幾個同事交流時，大家都認為這個成交價很難在寧波實現。
他說，二手房交易時，中介也會非常注意是否有特殊情況。如發生過墜樓、自殺、兇殺、猝死等事件，會詳細告訴買房者，由買家決定是否購入。如果是慢性病去世、得病后比較久去世、自然老死則不會說，因為不屬于“兇宅”范疇。簽訂合同時，會再補充一份附屬協議，明確買房者購入房屋前已經知曉房屋發生過“一些事”。
他說，如果是自殺、猝死、意外死亡等，小面積房屋的價格大概比市場價低一成至兩成，大面積房子則貶損厲害。如果是兇殺等，價格影響很大。他的同事曾經手過海曙一小區的“兇宅”，屋內多人被害。案發幾年后，這套房屋以不到市場價一半的價格掛牌出售，可絕大多數人“一聽往事”就沒了購買意向。
他建議，市民在購入二手房前，務必要多了解，向物業、鄰居多打聽是簡單又有效的方法。
律師
可在合同中明確約定沒約定事后追責很難成功
“‘兇宅’是一個通俗的說法，不是一個法律概念。判斷涉案房屋是不是‘兇宅’，我個人認為，房屋涉及的死亡事件是否屬于非正常死亡是關鍵因素。”浙江共業律師事務所合伙人楊銀春律師說，房屋交易中，出賣人有義務向買受人告知房屋基本情況，不能刻意隱瞞對房屋交易構成重大影響的情況。如果出賣人故意隱瞞非正常死亡事件，而該事件對買受人是否購買該房屋構成重大影響，那可能構成欺詐，買受人可以要求撤銷房屋買賣合同并有權主張違約金。但是，如果是正常死亡事件，如正常病死等，那出賣人不提及也可以。
楊銀春強調，買賣雙方的合同約定內容非常關鍵。他建議可以在合同中明確三點：首先，明確房屋沒有發生過非正常死亡事件等特殊情況；其次，如事后發現有類似情況，買家可要求撤銷買賣合同，退還房款；再次，可以約定賣家和中介如有故意隱瞞等情形，買家可追究相關違約責任。
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一名裝修工人墜落到董先生所購房屋的公共平臺上，警方和急救中心到場時發現墜樓人員已經死亡。最后，將死者遺體通過董先生購買的房間和房門運出。
案發前半個多月，開發商曾通知董先生前來辦理房屋交付手續。董先生不想繼續履行合同，將開發商告上了法庭。
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被告稱：樓上一個人跌落到公共平臺處，警方到達現場后，因隔壁房屋已交付，鑰匙交給了業主，董先生購買的房屋還未辦理交付手續，鑰匙還在物業，所以警察和醫務人員從涉案房屋進入，將墜樓者從房屋抬出。被告僅是履行配合救治義務，并無過錯。
法院認為，本案的爭議焦點主要在于涉案的《商品房買賣合同》是否符合單方解除條件。經審理，法院認為，首先，根據法律規定，房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。本案中，原告未能在被告通知約定期限內辦理交房，因此房屋的相應風險已從開發商轉移至購房者，應由原告自行承擔相應風險。其次，墜樓者墜落的平臺沒有直接通往地面的通道，為便于救治墜樓者，小區物業工作人員打開涉案房屋的門以方便醫務人員救治，系配合履行緊急人道救助義務，不影響原告對涉案房屋的使用。
最后，法院駁回了原告要求解除買賣合同、退還房款和利息等訴訟請求。
案例二
買來的二手房賣不出去，原因是死過人
法院：確有人員死亡，但不能認定為“兇宅”
寧波的馮女士(化姓)在賣房子時，才發現自己兩年半前花100多萬元買的二手房子竟然“有過不干凈的事”。
原來，買了這套房子后，馮女士沒有出租或居住，一直空著。房子“升值”后，賣給案外人孫先生，并收取了定金。不料沒幾天，對方要求解除合同，因為房屋內出現過人員非正常死亡。這讓馮女士心里“咯噔”了一下，在向相關部門咨詢后，發現在自己買入前一年，的確有一名中年男子在屋內非正常死亡。
和孫先生解除了買賣合同并退還定金后，馮女士將買入時的屋主告上了法庭。
原告稱：事發后，多次聯系被告，以其隱瞞涉案房屋有過人員非正常死亡、現房屋無法再次轉讓為由，要求解除《房地產轉讓契約》，并歸還購房款和賠償損失。
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說法
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寧波一位民事庭的法官告訴記者，民間對“兇宅”的定義各不相同，如果僅以個人理解的“兇宅”，要求撤銷或解除合同，顯然是不合理的。
是不是“兇宅”？能不能撤銷合同？這位法官認為，要具體案子來分析。一個衡量標準是：一般公眾能否接受。比如，是不是一般人知情后都會對購入該房屋望而卻步？是否直接影響到交易行為的達成？更多情況下，法院會根據合同的具體約定來判定。
那如果房屋內的確發生過非正常死亡事件，賣家故意隱瞞呢？據介紹，全國多地法院都判決過故意隱瞞“兇宅”事實，房屋買賣交易無效的案子。
比如，深圳法院近期判決了這樣一起案子。熊先生在知曉房屋曾在2015年發生過跳樓自殺事件后，以遠低于市場價的價格購入一套房子。4個月后，他未將涉案房屋曾發生過非正常死亡事件告知買家，以高出買入價400萬元的價格將房子賣給他人。
法院認為，熊先生隱藏的房屋有過非正常死亡信息，對買家是否愿意進行交易及以何種條件進行交易均有重大影響，故判決撤銷交易，熊先生賠償相關損失。
業內人士
“兇宅”屬于重大瑕疵
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“‘兇宅’肯定是屬于房屋的重大瑕疵，會被認為不吉利，房屋也會貶值。”寧波一位從事二手房交易多年的業內人士告訴記者，他也很關注南京“兇宅”的拍賣價格。和幾個同事交流時，大家都認為這個成交價很難在寧波實現。
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