《物業(yè)服務(wù)合同》漫談
物業(yè)服務(wù)其實(shí)就是住在同一小區(qū)的業(yè)主，將小區(qū)的物業(yè)委托給物業(yè)公司進(jìn)行管理和提供相應(yīng)的服務(wù)。通俗地說(shuō)，就是業(yè)主請(qǐng)管家來(lái)打理小區(qū)。雙方所訂的合同叫《物業(yè)服務(wù)合同》。合同雙方主體平等，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司提供服務(wù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了樓盤(pán)，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)）未成立之前，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理和向業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)，直到小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，自行選聘物業(yè)公司。因此，小區(qū)要盡快成立業(yè)委會(huì)，行使業(yè)主自主聘用物業(yè)公司的權(quán)利。
然而，業(yè)委會(huì)的成立并非易事。首先是業(yè)主身份、認(rèn)識(shí)、意識(shí)、主張不同，而且平時(shí)往來(lái)很少，雖有人牽頭召集議事籌備，但往往應(yīng)者寥寥。其次，前期物業(yè)公司為了穩(wěn)保“江山”，千方百計(jì)阻撓成立業(yè)委會(huì)。于是，很多小區(qū)建成數(shù)十年仍沒(méi)成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系一直處在緊張狀態(tài)。
有的小區(qū)雖然成立業(yè)委會(huì)，但部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)不承認(rèn)、不滿(mǎn)意，對(duì)業(yè)委會(huì)成立的程序的合法性持有異議，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的合法性沒(méi)有得到確認(rèn)，給以后的工作帶來(lái)極大的麻煩。因此，業(yè)委會(huì)的成立，應(yīng)在有關(guān)部門(mén)及公證處的全程見(jiàn)證、監(jiān)督下進(jìn)行，由公證部門(mén)和相關(guān)職能部門(mén)確認(rèn)。業(yè)委會(huì)是業(yè)主的代表，代表業(yè)主并維護(hù)業(yè)主的合法利益，如果業(yè)委會(huì)的行為損害業(yè)主的利益，業(yè)主有權(quán)要求糾正或撤銷(xiāo)。
有的小區(qū)在選聘物業(yè)公司問(wèn)題上困難重重，主要是聘用的物業(yè)公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)大多數(shù)業(yè)主的同意，甚至是幾位業(yè)委會(huì)成員決定。事實(shí)上，聘用物業(yè)公司這項(xiàng)重大事項(xiàng)應(yīng)公開(kāi)招聘，并經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意。確定聘用的物業(yè)公司后，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂詳細(xì)的《物業(yè)服務(wù)合同》，就服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)費(fèi)用交納和違約責(zé)任等作出明確的約定。合同簽訂后，雙方受《物業(yè)服務(wù)合同》約束。
當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，主要體現(xiàn)在服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上。業(yè)主希望少交費(fèi)而獲得高質(zhì)量服務(wù)，物業(yè)公司則希望高收費(fèi)而少付出。而事實(shí)上，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的收費(fèi)是按照物業(yè)公司的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定；物業(yè)公司的利潤(rùn)不能超過(guò)物業(yè)費(fèi)的8%。因此，物業(yè)公司的等級(jí)評(píng)定以及利潤(rùn)核算這兩項(xiàng)工作沒(méi)有做好，是造成物業(yè)服務(wù)混亂并產(chǎn)生糾紛的主要原因之一。部分業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)沒(méi)達(dá)到相應(yīng)的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，因而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)公司卻認(rèn)為，其服務(wù)已經(jīng)達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，不交物業(yè)費(fèi)，公司無(wú)法正常運(yùn)行了。如果雙方到法院打官司，法院是無(wú)法對(duì)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出評(píng)定的，而業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)很容易導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)法運(yùn)行，法院是不支持業(yè)主以服務(wù)質(zhì)量存在問(wèn)題作為不交費(fèi)的抗辯理由。業(yè)主在正常交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提下，認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)確實(shí)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，損害了其利益，可起訴請(qǐng)求物業(yè)公司賠償損失。現(xiàn)實(shí)中，部分業(yè)主以小區(qū)花草沒(méi)護(hù)理好為由拒交物業(yè)費(fèi)，或以低層不應(yīng)負(fù)擔(dān)自來(lái)水加壓費(fèi)等為由拒交加壓費(fèi)等等，難以獲得法院支持。
如果說(shuō)一套套商品房就是一個(gè)個(gè)家庭，那么小區(qū)就是眾多家庭的大院。雇服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)公司來(lái)管理大院，業(yè)主就能生活得舒心；反之，就會(huì)生活在無(wú)休無(wú)止的煩惱中。而要享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，首先要在有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下，選出一個(gè)好的業(yè)委會(huì)，然后公開(kāi)招聘一家好的物業(yè)公司，再簽訂一份詳盡完備的《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》履行各自義務(wù)，遇到問(wèn)題時(shí)，多溝通協(xié)商。
《物業(yè)服務(wù)合同》雙方主體是平等的，權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的。俗話(huà)說(shuō)，一分錢(qián)一分貨，不要奢望低價(jià)位高質(zhì)量，也不要奢望高價(jià)位低質(zhì)量。業(yè)主人數(shù)眾多，眾口難調(diào)；物業(yè)服務(wù)是個(gè)新行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，不規(guī)范、不作為、亂作為的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雙方均應(yīng)相互配合，本著互諒互讓的原則，處理好雙方之間的分歧，理順雙方的關(guān)系，以達(dá)到相互尊重、平等相待、和諧相處的境界，營(yíng)造良好的小區(qū)生態(tài)和人文環(huán)境，這樣才能實(shí)現(xiàn)《物業(yè)服務(wù)合同》的目的。
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