香港樓價已是強弩之末 三個因素促使樓市降溫

　　上周末（8月31日），香港差餉物業估價署按慣例發布的一組數字在當地樓市引起一陣躁動。
這份《香港物業報告》顯示，7月份私樓樓價指數報393.5點，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個月來最小單月升幅。香港樓市經過20多個月不停歇的上漲后，已是強弩之末。業內人士普遍看淡未來樓市行情，認為樓市在年內可能會終止升勢，暫時見頂。
香港樓市降溫在其他方面也得到印證。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統計調查結果表明，當月新申請貸款個案較6月份按月減少2.5%，至14217宗。
一般認為，香港樓市降溫緣于三個因素：一是香港特區政府六項房屋政策新措施對樓市產生影響，二是美聯儲不斷加息帶來資金成本的壓力，三是受到由美國挑起的全球貿易摩擦影響。這三個因素中，當數房屋新政影響最大。新政策對需要住房的市民確實有吸引力，合乎資格的市民會放棄對高價私樓的追逐而等候公營房屋。
據觀察，進入三季度香港樓市開始逐步降溫。但由于“受力”情況不同，一手樓與二手樓表現各異。總體看，一手樓表現活躍，成交上升，但價格“克制”；二手樓表現清淡，觀望氣氛濃。
先看一手樓市。6月29日，香港特區政府發布房屋政策新措施，提出三個目標、六項措施。其中一個目標是促使一手私人住宅單位盡早推向市場，其相關的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”；二是修改“預售樓花同意方案”，以改善銷售手法。
從市場反應看，這一招對抑制開發商捂盤惜售的效果較為明顯。由于應繳稅收足以影響到開發商的業績，政策出臺后，開發商認真對待，推售樓盤明顯加快，以避免余貨成為課稅對象。有專欄作家這樣形象地描述：“因不少發展商都加快賣樓，各不相讓，造成各個發展商都不敢明顯提價，以免被同業乘虛而入，搶走生意，禍及業績。”
據統計，8月份一手樓成交數突破1230宗，若只計算已取得入伙紙的現樓新盤成交，已逼近1000宗。7月份現樓新盤成交則只有190宗，8月份按月急升超過四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來計算，現在一手樓空置余貨相應降至7800伙。據透露，最積極賣現樓的發展商非新地莫屬，8月份頭三個最多現樓新盤成交都是新地的樓盤，單計算這三個樓盤，當月已套現近100億港元。
相形之下，二手樓市場明顯降溫。6月底六項房屋政策新措施出臺，疊加股市連挫，財富效應消失，于是買家觀望，成交清淡。
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（ccl）顯示，新措施推出后七周，ccl指數累升0.39%，較新措施推出前七周累升3.7%，升幅減少3.3個百分點。具體看，同期主攻剛需人群的新界西樓價錄得1%跌幅，同期港島區指數也累計跌去0.99%。
如果從私人住宅買賣合約登記方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅買賣合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元。相較7月份的4032宗和362億港元，分別下跌23%和25%。
目前，香港市場對樓市走向的看法在一點上是比較一致的，那就是香港樓價長達兩年多氣勢如虹的上漲勢頭，基本將在年內終止。至于第四季度或明年會不會出現樓價普遍下跌，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價的幾個因素如何變化。比如，不久后將發布的施政報告能否維持市民對公營房屋供應的預期，美聯儲貨幣政策對香港資金市場的影響程度，以及全球貿易摩擦是降溫還是往深處發展等等。

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