“荊門版”物業(yè)服務收費新規(guī)發(fā)布
物業(yè)服務收費是近年來價格投訴的熱點與難點，也是市民關注的焦點。近日，市物價局與市房管局聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范商品住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理的通知》（簡稱《通知》），于今年1月1日起執(zhí)行。
2013年，市物價局與市房管局聯(lián)合出臺了《荊門市物業(yè)服務收費管理實施細則》，但在2014年12月國家發(fā)展改革委下發(fā)通知，明確放開非保障性住房物業(yè)服務后，該實施細則也被廢止。據(jù)統(tǒng)計，2016年市物價局受理各類價格投訴共784件，其中關于物業(yè)服務收費投訴117件，占價格投訴總比15%，位居價格投訴之榜首。
物業(yè)收費實行分類管理
《通知》明確，保障性住房物業(yè)服務收費實行政府定價管理；商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費和前期停車位服務費，實行政府指導價管理。前期物業(yè)收費，根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素分級定價。其中物業(yè)服務等級確定最高收費標準，一、二、三級服務，電梯房每平方米每月分別為1.35元、1.15元和0.95元，無電梯房每平方米每月分別為0.65元、0.55元和0.45元。未達到三級服務標準的按低于三級服務收費標準的10%或10%以上執(zhí)行。
已成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)，物業(yè)收費標準由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的討論決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商擬定物業(yè)服務和收費標準方案。制定和調(diào)整物業(yè)服務和收費標準，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半的業(yè)主同意，通過合同約定，按約定的服務和收費標準執(zhí)行。
已成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)、別墅等非普通住宅和辦公用房、商業(yè)用房等非住宅物業(yè)和停車服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
小區(qū)道路停車位屬業(yè)主共有
停車服務收費是物業(yè)投訴的熱點。
《通知》規(guī)定，前期停車位物業(yè)服務費實行最高限價管理，市中心城區(qū)地下車庫停車位每車每月不得超過40元。已簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定地下車庫停車物業(yè)服務收費標準的，在合同有效期內(nèi)仍按原合同執(zhí)行。合同到期后，其原收費標準高于規(guī)定標準的，應按規(guī)定的最高限價標準收取。若低于規(guī)定標準需要進行調(diào)價的，中心城區(qū)須申報市物價局、市房產(chǎn)局審核批準后執(zhí)行。
已成立業(yè)主委員會的商品住宅小區(qū)，停車服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，雙方應在簽訂的《物業(yè)服務合同》中予以明確收費標準。《物業(yè)服務合同》對小區(qū)業(yè)主共有的車庫（車位）未約定停車位服務費標準的，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半的業(yè)主同意，通過合同約定，按約定的收費標準執(zhí)行。擁有獨立所有權車庫（車位）的業(yè)主，已繳納物業(yè)服務費的不再繳納停車位物業(yè)服務費。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有道路或場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)，按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。建設單位或所有權人應合理制定租售價格并對外公示，不得濫用市場支配地位以不公平的高價租售車位、車庫，否則將依法查處。
業(yè)主裝修，物業(yè)不能收取電梯使用費
在物業(yè)服務投訴中，有業(yè)主投訴物業(yè)收取電梯使用費、垃圾清運費等。
《通知》規(guī)定，業(yè)主裝修房屋時，物業(yè)不得收取與裝修有關的電梯使用費、裝修押金等，但可以收取垃圾清運費，每平方米3元。物業(yè)受托代辦其他服務而需要收取服務費的，按照“誰委托誰付費”的原則收費。比如物業(yè)接受委托為供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向用戶收取有關費用，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取額外費用。
物業(yè)服務收費何時交納
物業(yè)服務費該什么時候交？
《通知》規(guī)定，業(yè)主在預交物業(yè)服務費時，可自主選擇按月、季度、半年或一年時限交納，物業(yè)不得強制業(yè)主提前預交物業(yè)費，物業(yè)服務合同已約定繳費方式的按合同約定執(zhí)行。
在實際生活中，有些業(yè)主為了不交物業(yè)費，在開發(fā)商通知辦理交房手續(xù)時不辦理交房入住手續(xù)，其實這種方法并不可行。《通知》規(guī)定，因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，其空置期內(nèi)的物業(yè)服務費，前期物業(yè)服務期間按照不高于物業(yè)服務費70%標準交納。也就是說，空置期內(nèi)的物業(yè)也要交物業(yè)費，收費標準為正常物業(yè)標準的70%。
公共區(qū)域經(jīng)營收入歸業(yè)主所有
有些物業(yè)公司將公共區(qū)域用于經(jīng)營，比如發(fā)布廣告等。這些公共區(qū)域的經(jīng)營收入，當屬業(yè)主共同所有。《通知》規(guī)定， 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得，扣除物業(yè)服務企業(yè)代收成本后的收益屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布一次經(jīng)營所得收益和支出情況，主動接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)不得“表外收費”
《通知》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應建立收費公示制度，應嚴格執(zhí)行明碼標價規(guī)定，在經(jīng)營場所和住宅小區(qū)醒目位置公示收費依據(jù)、收費項目、服務內(nèi)容、收費標準等，不得收取任何未標明的費用。（記者 戴永君）
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