東莞樓市“金九”開局平平 新增住宅供應(yīng)量同比去年明顯減少
東莞樓市在9月開局的表現(xiàn)平平。圖為市民在某樓盤看房。記者 孫俊杰 攝
隨著“金九”的啟幕，房企的推盤積極性也在提升。有研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，9月東莞預(yù)計有近20個樓盤推出新貨。不過，相比去年同期，東莞樓市在今年9月開局的表現(xiàn)不盡如人意，市場的新增供應(yīng)還是出現(xiàn)明顯減少。
鑒于今年8月東莞樓市表現(xiàn)低迷，而且9月開局情況一般，因此多家市場調(diào)研機構(gòu)均對今年“金九”行情持謹慎態(tài)度。
1、 4鎮(zhèn)街上周供應(yīng)量較高
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計，9月預(yù)計有近20個盤推新貨，共計超3000套新品入市，其中有5個純新盤上市，主要集中在虎門、塘廈。
不過，與往年同期相比，今年9月預(yù)計推新項目不多，推盤量比2017年和2016年同期均下降四成。
從上周表現(xiàn)來看，新增住宅供應(yīng)集中度依然較高，泛市區(qū)區(qū)域表現(xiàn)突出。從供應(yīng)來看，上周供應(yīng)量較高的鎮(zhèn)街有4個，分別為常平、寮步、長安和石龍，其余區(qū)域的新增供應(yīng)則寥寥。
由于上周“金九”啟幕遇上教師節(jié)的到來，東莞不少房企的推盤積極性顯著提升，樓盤促銷活動主題更豐富。
雖然同比有所不足，但從樓盤推貨量來看，上周呈現(xiàn)一定的“金九”行情。合富研究院統(tǒng)計顯示，上周全市迎來6個住宅項目集中推貨，純新盤碧桂園銅雀臺首批推150套洋房，皇馬酈宮加推7棟、9棟和大面積別墅新品，卓越維港·璟頌加推三區(qū)112套，萬科時富金色家園、虎門印象則小量試探，大部分開發(fā)商還是保持謹慎。
此外，泰禾新天地趁熱打鐵加推商鋪，由此可見，伴隨重大節(jié)點的到來，房企資金回籠心理非常強烈。
“從上周的情況來看，東莞樓市相對七八月的表現(xiàn)明顯‘熱鬧’，上周熱點區(qū)域和少量推貨項目相比之前去化率更高。”合富研究院分析師告訴記者。
2、 上周網(wǎng)簽泛市區(qū)區(qū)域表現(xiàn)較突出
從成交情況來看，“金九”首周的開局不容樂觀。
上周，東莞一手住宅成交面積10.19萬平方米，環(huán)比下降18.02%，同比下降22.86%；成交套數(shù)975套，環(huán)比下降23.77%，同比下降24.48%；成交金額17.77億元；成交均價為17437元/平方米，環(huán)比下降1.60%，同比上升5.44%。
從區(qū)域來看，上周的網(wǎng)簽主要集中于虎門、高埗和萬江，總量占全市37%，其余區(qū)域低迷。業(yè)內(nèi)人士分析認為，剔除限簽因素，由于產(chǎn)品普遍存在滯簽現(xiàn)象，中旬以后能更直觀反映“金九銀十”的行情。從片區(qū)來看，泛市區(qū)表現(xiàn)突出，萬江、東城、高埗、石碣、茶山均上榜簽約量前列。
上周，東莞住宅公寓簽約21套，商業(yè)公寓簽約200套，商業(yè)公寓簽約環(huán)比前一周減少89套。目前，商業(yè)公寓仍為公寓市場主力，主要是由于商業(yè)公寓“不限購，不限貸”，且戶型較小，總價低，受到大量投資客的青睞。
3、 業(yè)內(nèi)預(yù)期東莞“金九”成色不足
市場整體偏冷，市場預(yù)期降低，房企備戰(zhàn)“金九”動力不足。研究機構(gòu)優(yōu)房超·瑞城搜認為，目前樓市以自然銷售、加推為主，以往“金九”常見的推貨潮或難出現(xiàn)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，基于多限政策調(diào)控從嚴以及9月推貨供應(yīng)量不足，預(yù)計樓市成交“金九”難現(xiàn)。不過，由于“金九銀十”推貨項目多集中在臨深區(qū)域，高價項目成交增多，或推動全市均價結(jié)構(gòu)性小幅上升。
合富研究院認為，雖然東莞迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九”，但對于樓市預(yù)期的回落和政策因素的限制，今年“金九銀十”預(yù)計是量和價趨穩(wěn)的過程，難有太大反彈，成色不足將是大概率事件。
在個盤促銷策略方面，業(yè)內(nèi)人士認為當前房地產(chǎn)市場進入更加平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，進入“金九”旺季開發(fā)商也在加大推貨力度積極搶客，但整體供需熱情比上一年都低。伴隨調(diào)控政策的影響力，買賣雙方預(yù)期保守，這將影響東莞樓市在“金九”的整體表現(xiàn)。
“隨著營銷力度、業(yè)績沖刺及供應(yīng)加大，后市成交量仍有反彈動力，價格方面整體堅挺，局部項目或區(qū)域會采取小幅促銷和讓利。”業(yè)內(nèi)人士分析。
值得注意的是，今年上半年以來，首套房貸款利率平均水平保持微中微漲的態(tài)勢，無論利率、首付、貸款審核均保持偏嚴態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，首套房貸款利率上升的銀行數(shù)量減少，持平的銀行占較大比例。合富研究院認為，隨著利率持平銀行數(shù)的增加，利率將表現(xiàn)出逐漸穩(wěn)定的趨勢，整體市場表現(xiàn)將會更加平穩(wěn)有序。
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南城再出讓地塊 條件極為嚴格
地塊編號為2018wg025的商住、商業(yè)地塊正式掛牌，該地塊位于南城雅園宏偉三路與宏偉四路交會處東南側(cè)，面積90580平方米，起始價195664萬元。
記者在東莞公共資源交易網(wǎng)上看到，根據(jù)公告內(nèi)容顯示，該地塊最高限價樓面地價僅為6549元/平方米，但競拍條件是目前為止東莞土地拍賣最嚴格的一宗。
公告顯示，該地塊將采用“限價+競自持”方式競拍，最高限制地價為237300萬元，按照總計容建筑面積計算，最高樓面地價為6549元/平方米。當報價超過最高限制地價后，仍有兩個或兩個以上競買人要求競買的，競買方式轉(zhuǎn)為競剩余商業(yè)用房面積的自持比例(可競剩余商業(yè)用房計容建筑面積約43625平方米，自持年限至出讓的土地使用權(quán)使用年限屆滿之日止，競報階梯為上述面積的5%)。
值得注意的是，該地塊總計容建筑面積約362322平方米，宗地權(quán)利人須無償配建計容建筑面積不少于160000平方米商業(yè)辦公樓和1600個規(guī)劃地下停車位給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業(yè)孵化器及其他發(fā)展配套用房等用途。同時，宗地權(quán)利人須集中建設(shè)并全部自持計容建筑面積不少于50000平方米商業(yè)用房，該商業(yè)用房主要指商場。
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鑒于今年8月東莞樓市表現(xiàn)低迷，而且9月開局情況一般，因此多家市場調(diào)研機構(gòu)均對今年“金九”行情持謹慎態(tài)度。
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據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計，9月預(yù)計有近20個盤推新貨，共計超3000套新品入市，其中有5個純新盤上市，主要集中在虎門、塘廈。
不過，與往年同期相比，今年9月預(yù)計推新項目不多，推盤量比2017年和2016年同期均下降四成。
從上周表現(xiàn)來看，新增住宅供應(yīng)集中度依然較高，泛市區(qū)區(qū)域表現(xiàn)突出。從供應(yīng)來看，上周供應(yīng)量較高的鎮(zhèn)街有4個，分別為常平、寮步、長安和石龍，其余區(qū)域的新增供應(yīng)則寥寥。
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雖然同比有所不足，但從樓盤推貨量來看，上周呈現(xiàn)一定的“金九”行情。合富研究院統(tǒng)計顯示，上周全市迎來6個住宅項目集中推貨，純新盤碧桂園銅雀臺首批推150套洋房，皇馬酈宮加推7棟、9棟和大面積別墅新品，卓越維港·璟頌加推三區(qū)112套，萬科時富金色家園、虎門印象則小量試探，大部分開發(fā)商還是保持謹慎。
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2、 上周網(wǎng)簽泛市區(qū)區(qū)域表現(xiàn)較突出
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