網(wǎng)傳8種情況真的可拒交物業(yè)費(fèi)嗎？市房管局：不完全適用于荊門
“物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)……”4月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了新《物業(yè)管理?xiàng)l例》后，國(guó)內(nèi)不少網(wǎng)媒據(jù)此推送了“8種情形業(yè)主可拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的延伸解讀，引起了廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。昨日，市房管局物業(yè)管理科對(duì)此作出回應(yīng)：網(wǎng)傳8種業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法，并不完全適用于荊門，請(qǐng)業(yè)主不要偏信。
根據(jù)4月4日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》，其主要?jiǎng)h除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，將資質(zhì)管理調(diào)整為信用管理。網(wǎng)上熱傳的8種可拒交物業(yè)費(fèi)的情況，并沒(méi)有出現(xiàn)在修改后的條例中。
“網(wǎng)傳的8種可拒交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法，實(shí)際上并不是針對(duì)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的解讀，原因主要有兩點(diǎn)：第一，本次條例修改部分與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)無(wú)關(guān)；第二，網(wǎng)上某些拒交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法與現(xiàn)實(shí)施的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不相符。”市房管局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人表示，就荊門本地而言，網(wǎng)傳的8種情況中，只有少數(shù)幾條適用。
據(jù)介紹，除了“物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交。”“物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況 ，業(yè)主對(duì)擅自提高的部分可以拒交。”“因房屋質(zhì)量問(wèn)題還未交房的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由開(kāi)發(fā)商交納。”這三種情況與荊門實(shí)際情況基本相符外，其他5種說(shuō)法均不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確。
那么，業(yè)主在遇到其余5種類似情況時(shí)，該如何處理呢？在此，該負(fù)責(zé)人做了詳細(xì)的分析——
如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕交納這段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？
此處“收樓”可看做交房或交付。所謂交付，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將驗(yàn)收合格的房屋，在房屋買賣合同約定的交付時(shí)間內(nèi)，以電話、信函或是媒體公告等方式告知業(yè)主，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)辦理了相關(guān)手續(xù)或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理交付手續(xù)的，都視為房屋已交付，業(yè)主就要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同，業(yè)主是否可拒交物業(yè)費(fèi)？
不能。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同分兩類，一是前期物業(yè)服務(wù)合同，是作為開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)與業(yè)主簽訂的《新建商品房買賣合同》附件，與業(yè)主進(jìn)行約定的；二是物業(yè)服務(wù)合同（即業(yè)主委員會(huì)成立之后與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的正式物業(yè)服務(wù)合同），這個(gè)合同是由業(yè)主委員會(huì)征求專有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意后與物業(yè)公司簽署的合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，并不是說(shuō)業(yè)主沒(méi)有簽物業(yè)服務(wù)合同，就可以拒交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司要求交納的供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用，業(yè)主是否可拒交？
這種說(shuō)法不準(zhǔn)確。因?yàn)樯鲜瞿茉促M(fèi)用不屬于物業(yè)費(fèi)，其應(yīng)納入供應(yīng)單位的供應(yīng)成本，由價(jià)格主管部門另行規(guī)定，業(yè)主按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向供應(yīng)單位繳納費(fèi)用即可。
業(yè)主覺(jué)得物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)差可拒交物業(yè)費(fèi)嗎？
不能。因?yàn)闃I(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)與向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追究服務(wù)質(zhì)量過(guò)差的違約責(zé)任不屬于同一法律關(guān)系，不能因覺(jué)得物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差而拒交費(fèi)用。但業(yè)主可以收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)差的相關(guān)證據(jù)后采用司法途徑解決。或向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)反映情況，由業(yè)主委員會(huì)出面與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商處理。
物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交嗎？
不能，荊門沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。
前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地價(jià)格主管部門審批。而正式的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是由業(yè)主大會(huì)決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容，再由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)公司簽署《物業(yè)服務(wù)合同》約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格，該價(jià)格是不需要價(jià)格主管部門審批的。（記者李曉雪 通訊員趙偉）
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我省出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
近日，省物價(jià)局、省住建廳聯(lián)合印發(fā)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，我省所有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將被納入監(jiān)督管理，以有效化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難題，為百姓營(yíng)造安全、舒適、文明的居住和工作環(huán)境。該《辦法》于4月1日起施行。
物業(yè)不能隨意調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
4月起，我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將有統(tǒng)一規(guī)范。即，住宅前期物業(yè)（開(kāi)發(fā)商房屋交付業(yè)主之日至小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立）的收費(fèi)按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但物業(yè)公司不能單方面調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)須經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意。
為避免業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門確定。
業(yè)主交了物業(yè)費(fèi)，錢用到哪了，也要明明白白。《辦法》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，按月計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)每半年，必須公示一次物業(yè)費(fèi)收入與使用支出情況，并適時(shí)審計(jì)。
有車庫(kù)的業(yè)主不必再繳停車費(fèi)
《辦法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)占用公共道路或場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬全體業(yè)主共有，物業(yè)公司可收取停車費(fèi)，但不得另行收取泊車服務(wù)費(fèi)。小區(qū)公共區(qū)域停車收費(fèi)的管理、使用等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不得變相銷售。
對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫(kù)、車位不得收取停車費(fèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所醒目位置公示已備案的車庫(kù)（位）租售方案，不得高價(jià)租售或與商品住房捆綁租售車庫(kù)（位）。
哪些車進(jìn)小區(qū)可以免繳停車費(fèi)？《辦法》列了清單——臨時(shí)停車不超過(guò)30分鐘的車輛，為業(yè)主提供搬家（配送貨物）服務(wù)車輛，執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護(hù)車、救災(zāi)搶險(xiǎn)車、郵（快）遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護(hù)維修車、殯葬車及殘疾人專用代步車輛等。
物業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)
針對(duì)房屋裝修收費(fèi)問(wèn)題，《辦法》要求，物業(yè)公司不得隨意收取房屋裝修保證金，要先出臺(tái)管理辦法對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定。管理辦法可由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商制定，也可由業(yè)主大會(huì)制定；房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主可委托物業(yè)公司有償清運(yùn)，但裝修管理費(fèi)、電梯運(yùn)料費(fèi)等，一律不得收取；對(duì)為業(yè)主提供裝修、安裝、維修等臨時(shí)性服務(wù)的外來(lái)人員、車輛，不得收取任何費(fèi)用。
對(duì)于實(shí)行出入證（卡）管理的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識(shí)別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。
不得以停水、停電催繳物業(yè)費(fèi)
催促業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不得以停水、停電相要挾。
《辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按合同約定繳納物業(yè)費(fèi)，未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
省物價(jià)局表示，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)公司代收水、電、氣、暖等費(fèi)用或提供無(wú)償服務(wù)。物業(yè)公司接受委托代收的項(xiàng)目，不得向業(yè)主再收手續(xù)費(fèi)。實(shí)施自行管理的住宅物業(yè)和寫字樓、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、賓館飯店、學(xué)校校區(qū)等非住宅物業(yè)，參照本《辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（據(jù)《湖北日?qǐng)?bào)》）
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