寶山優(yōu)化區(qū)域布局、擴(kuò)展盤活機(jī)制、創(chuàng)新審批管理 確保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目順利落地
最近，位于寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)的上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，一塊閑置了十幾年、面積達(dá)2.71公頃的土地，正在逐漸煥發(fā)出活力。
這是2016年寶山區(qū)收回的一塊長期閑置土地，由區(qū)土地儲(chǔ)備中心代為管理。今年3月，該地塊重新完成出讓，由賽赫智能設(shè)備公司競得，進(jìn)一步壯大了機(jī)器人核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
作為上海的老工業(yè)基地和能源、港口基地，寶山區(qū)在全市各區(qū)中工業(yè)用地的比重偏高。如何拯救大量的低效工業(yè)用地，一直是寶山區(qū)相當(dāng)看重的事。今年以來，寶山全區(qū)已完成低效工業(yè)用地盤活1137.5畝，占全年總量的63%。突破存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型瓶頸，大力創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地盤活路徑，不僅促使寶山打通轉(zhuǎn)型發(fā)展的“最后一公里”，更是突破空間資源瓶頸，提高經(jīng)濟(jì)密度，提高投入產(chǎn)出效率的有效途徑。
規(guī)劃先行，優(yōu)化區(qū)域布局結(jié)構(gòu)
目前，寶山300平方公里的區(qū)域面積中，現(xiàn)狀建設(shè)用地達(dá)246.6平方公里。根據(jù)規(guī)劃要求，仍需在2035年前減量化2—3平方公里。
規(guī)劃先行，優(yōu)化區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，成了盤活低效用地的前提。寶山區(qū)編制出臺(tái)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，明確北部先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)、中部生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)片區(qū)、南部科技商務(wù)片區(qū)、東部國際航運(yùn)中心（北部）片區(qū)“四大片區(qū)”產(chǎn)業(yè)功能布局，形成結(jié)構(gòu)完善、功能互補(bǔ)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃。同時(shí)，結(jié)合區(qū)域“1+4+4”產(chǎn)業(yè)體系，明確各鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值端定位，做到“一鎮(zhèn)一策”。
比如，顧村鎮(zhèn)以發(fā)那科機(jī)器人為龍頭，明確以機(jī)器人及智能硬件的產(chǎn)業(yè)定位；大場(chǎng)鎮(zhèn)依托百安居、紅星美凱龍等企業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代家裝設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)；寶山工業(yè)園區(qū)依托中船集團(tuán)、華域集團(tuán)等企業(yè)，積極做強(qiáng)郵輪配套、新能源汽車、智能裝備等制造業(yè)產(chǎn)業(yè)。
有了規(guī)劃之后，寶山區(qū)嚴(yán)把土地供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入兩個(gè)關(guān)口，強(qiáng)化源頭把控，真正把好的項(xiàng)目引進(jìn)來，有效提升全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量。比如，寶山工業(yè)園區(qū)原太平洋機(jī)電地塊占地近400畝，原先基本不產(chǎn)稅，通過區(qū)級(jí)收儲(chǔ)后，由區(qū)級(jí)平臺(tái)公司受讓后租賃217畝給華域汽車發(fā)展新能源汽車關(guān)鍵零部件，華域電機(jī)、華域麥格納電驅(qū)2個(gè)制造業(yè)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)45億元、稅收2.5億元，預(yù)計(jì)畝產(chǎn)稅收120萬元，產(chǎn)業(yè)能級(jí)和效益將實(shí)現(xiàn)大幅提升。
政策細(xì)化，持續(xù)盤活土地能效
土地收儲(chǔ)后，原有的建筑是否需要全部推倒重建？在寶山，答案是“不”。
寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)，完成對(duì)原太平洋機(jī)電項(xiàng)目地塊的收儲(chǔ)后，在重新出讓過程中，創(chuàng)新性通過帶地面全部建筑租賃給華域汽車公司，節(jié)省了工程土建所需的9個(gè)月時(shí)間，企業(yè)對(duì)原建筑進(jìn)行適當(dāng)裝修后，即可進(jìn)行新能源汽車核心零部件研發(fā)制造。
與此同時(shí)，該項(xiàng)目同步探索先將地塊出租給企業(yè)，積極推進(jìn)土地全生命周期管理，后續(xù)根據(jù)企業(yè)的效益情況出讓給企業(yè)。這種方式在土地轉(zhuǎn)型過程中不僅可以節(jié)約產(chǎn)業(yè)發(fā)展成本，而且提高了產(chǎn)業(yè)落地的速度。
寶山區(qū)規(guī)土局局長王靜說，根據(jù)全市盤活存量低效工業(yè)用地的相關(guān)政策，結(jié)合實(shí)際情況，寶山重新修訂盤活低效存量工業(yè)用地實(shí)施意見，將盤活機(jī)制和支持政策作了進(jìn)一步擴(kuò)展與探索。針對(duì)寶山工業(yè)園區(qū)（北區(qū)）、上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園（顧村）等“104”區(qū)塊明確了土地收回重新出讓、節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓或收儲(chǔ)、工業(yè)用地提高容積率、調(diào)整主體開發(fā)利用、在建工程轉(zhuǎn)讓、調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房和研發(fā)總部通用類物業(yè)等七種具體盤活方式。針對(duì)規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)內(nèi)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)外的“195”區(qū)域用地，明確了盤活轉(zhuǎn)型和收儲(chǔ)轉(zhuǎn)型兩種方式，圍繞高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)行差別化資源配置和政策供給。
創(chuàng)新管理，提高項(xiàng)目落地進(jìn)度
在存量用地盤活利用中，寶山區(qū)當(dāng)好“店小二”，注重審批管理方式創(chuàng)新，從解決企業(yè)的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)、難點(diǎn)出發(fā)，推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加快審批，確保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目順利落地。
今年區(qū)政府確定38個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，絕大多數(shù)是盤活存量用地再利用的項(xiàng)目。在土地出讓前，審批部門從控規(guī)調(diào)整上報(bào)階段主動(dòng)介入，提出具有操作性的規(guī)劃管理意見和建議，幫助建設(shè)部門深化優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提前公示。控規(guī)調(diào)整批復(fù)后，則立即出具方案預(yù)審意見。因前期方案審核深入且經(jīng)過充分溝通，節(jié)省了原先設(shè)計(jì)方案30天的法定審核時(shí)間，大大加快了項(xiàng)目的落地進(jìn)度。
今年上半年，寶山還針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，試點(diǎn)實(shí)行建筑師負(fù)責(zé)制、綠色通道等機(jī)制。同時(shí)，對(duì)于重大轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，全部實(shí)現(xiàn)土地出讓合同簽訂同步核發(fā)用地規(guī)劃許可證，實(shí)現(xiàn)1—3天核發(fā)建設(shè)方案批復(fù)，同日核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。
寶山區(qū)區(qū)長范少軍介紹，今后將按照土地資源集約節(jié)約要求，一手盤存量，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整騰出更多空間；另一手引增量，圍繞寶山“1+4+4”產(chǎn)業(yè)體系，加大招大引強(qiáng)力度，利用產(chǎn)業(yè)鏈上下游招商、平臺(tái)招商、以商引商等方式，全力推進(jìn)一批機(jī)器人及智能硬件項(xiàng)目落戶寶山，加快一批新材料項(xiàng)目盡早落地。
南大地區(qū)、吳淞工業(yè)區(qū)都被列入上海市五大轉(zhuǎn)型地區(qū)，兩個(gè)地區(qū)合計(jì)32平方公里，是不可多得的“大衣料子”。對(duì)于南大未來生態(tài)智慧城，將著眼6平方公里全域進(jìn)行規(guī)劃提標(biāo)，全面提高土地容積率和產(chǎn)出效率，加大產(chǎn)業(yè)用地的占比。同時(shí)將高規(guī)格建設(shè)吳淞創(chuàng)新城，確定科創(chuàng)和文創(chuàng)兩大產(chǎn)業(yè)定位，深化與寶武集團(tuán)新一輪戰(zhàn)略合作，加快寶武特鋼“創(chuàng)享家園”城市更新、寶武不銹鋼吳淞文化藝術(shù)城等重點(diǎn)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
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