房貸收緊下 市場表現(xiàn)理性平穩(wěn)
多家房企仍然看好惠州發(fā)展前景，深度布局惠州市場。南方日報記者 王昌輝 攝
2016年10月6日，惠州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》正式啟動樓市調(diào)控。轉(zhuǎn)眼間，調(diào)控周期已滿兩周年。
跟隨不間斷的行業(yè)規(guī)范舉措、政策加碼，以及動態(tài)化的專項(xiàng)整治行動，從樓市虛火旺盛到逐步理性規(guī)范和平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其進(jìn)入今年，開發(fā)企業(yè)融資難度加大、購房市民貸款也受到影響。
市場行至四季度，按揭成本的加大和放款難使得部分購房市民放緩置業(yè)腳步，市場銷售明顯放慢；調(diào)控的持續(xù)和融資成本的增加也使得開發(fā)企業(yè)在土地市場上更加謹(jǐn)慎，前期高溢價拿地的局面得以改變，企業(yè)更加關(guān)注到市場風(fēng)險的防控。
最為人們關(guān)注的則是龍頭房企的表態(tài)。繼國慶節(jié)前夕萬科地產(chǎn)秋季例會現(xiàn)場高調(diào)出聲“活下去”，碧桂園地產(chǎn)暫停下拿地腳步，以及恒大集團(tuán)的精簡人力編制等，行業(yè)三巨頭的這些舉措被業(yè)界理解為行業(yè)風(fēng)向開始變化的顯性指標(biāo)。是針對市場調(diào)控、金融環(huán)境的形勢緊握現(xiàn)金流過“寒冬”的表現(xiàn)。
聚焦當(dāng)前惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，結(jié)合城市所處的粵港澳大灣區(qū)和深惠同城發(fā)展的進(jìn)程，如何更好地理解市場環(huán)境的動態(tài)變化，同時更有效地辨別市場風(fēng)險和機(jī)遇？記者于近期實(shí)地走訪了多家企業(yè)和樓盤一線了解動態(tài)變化，同時請了多位行業(yè)專家進(jìn)行解讀。
如何理解調(diào)控常態(tài)化？
調(diào)控規(guī)范市場行為同時也在防控市場風(fēng)險
兩年前，隨著房地產(chǎn)市場的迅速升溫，企業(yè)不規(guī)范行為的出現(xiàn)帶來市場波動。在這一市場形勢下，繼珠三角周邊佛山、珠海等城市啟動新一輪樓市調(diào)控后，惠州市政府2016年10月6日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》，啟動當(dāng)前輪次的樓市調(diào)控。
至今，調(diào)控周期已滿兩周年。在這期間，階段性的市場專項(xiàng)整治行動，“限售”政策調(diào)控加碼，以及價格監(jiān)制、銷售規(guī)范和今年以來的限制性購房舉措、境外機(jī)構(gòu)和人員購房的限制等措施，樓市穩(wěn)步得到規(guī)范。
然而市場也出現(xiàn)了不同的聲音，針對“限售”“限價”等舉措的嚴(yán)格實(shí)施，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管在市場層面實(shí)現(xiàn)了價格穩(wěn)定，但實(shí)際上也抑制了正常的市場供需。相關(guān)代表就介紹，從去年企業(yè)出現(xiàn)的捂盤惜售、放慢工期，以及價外加價等現(xiàn)象的出現(xiàn)，很多實(shí)際上就是企業(yè)為規(guī)避限價的方式，這也助推了階段性的供需失衡。
該業(yè)內(nèi)人士同時認(rèn)為，延伸到當(dāng)前的市場，隨著調(diào)控的長效化得到明確，企業(yè)開始加速推售加速趕工，希望實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。由于新房源產(chǎn)品集中推向市場，市場面臨的壓力進(jìn)一步增大。
如何理解這一局面？惠州世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇認(rèn)為，應(yīng)該看到政策的長效性和調(diào)控的堅(jiān)決性。他介紹，盡管部分前期市場的動蕩局面出現(xiàn)有調(diào)控的因素，但其根本還是在于企業(yè)自身的僥幸和投機(jī)取巧。“就當(dāng)前的惠州樓市的發(fā)展局面而言，過熱的傾向還是比較明顯的，因而調(diào)控的常態(tài)化對于市場長效運(yùn)營是很有必要的。”胡光宇說。
“市場調(diào)控并非只意味著限制和規(guī)范，同時也是對于市場風(fēng)險的有效防控。”市房管局信息中心主任練曉旋介紹，針對惠州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了動態(tài)監(jiān)測機(jī)制，除了實(shí)時監(jiān)測市場和規(guī)范市場行為，對于市場的潛在風(fēng)險和企業(yè)遇到的困難局面也能夠提前掌握，防控市場的運(yùn)行風(fēng)險，更有效地保障市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
怎樣看待房貸收緊？
企業(yè)能從容選擇進(jìn)退，拿地擴(kuò)張需謹(jǐn)慎
“利率上浮多少我已經(jīng)不在意了，只要能夠順利放款出來就謝天謝地了。”在記者近期的調(diào)研采訪過程中，在水口三環(huán)路旁某樓盤置業(yè)的市民劉彬這樣說。他稱自己簽合同付首期款還是上半年5月初的時候，而貸款申請一直到近日才審批，利率上浮的比例也上漲了不少。
另在馬安的江譽(yù)誠項(xiàng)目，開發(fā)商德威集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理劉友坦言，現(xiàn)在的銀行收件和審批越來越難，前期積壓的按揭款也很難放下來。“四大行我們現(xiàn)在都很少送件了，新的銷售客戶都是盡量往光大、興業(yè)等商業(yè)銀行送，還能有些額度。”
事實(shí)上，房貸等收緊的局面早于去年四季度就已經(jīng)開始出現(xiàn)。彼時市場各方認(rèn)為屬于常規(guī)的年終額度緊張，次年年初就將陸續(xù)放寬。但隨著今年以來，房貸等卻持續(xù)收緊。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸全面停滯，多家銀行陸續(xù)停貸二手房按揭業(yè)務(wù)，新房業(yè)務(wù)也放緩收件，放款周期則大幅度拉長，利率上浮比例當(dāng)前已經(jīng)來到了50%左右。
在2014年中，跟隨銀根收緊，市場銷售不暢，大量企業(yè)陷入資金困局，最后包括本土龍頭房企光耀集團(tuán)在內(nèi)的多家房企資金鏈斷裂，樓盤項(xiàng)目爛尾。前車之鑒歷歷在目，如何理解和把握當(dāng)前的房貸等的收緊？
惠州中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鐘志斌認(rèn)為，兩輪市場有著本質(zhì)的不同。他說，盡管呈現(xiàn)出來的都是市場缺錢，但兩個階段的市場供需和形勢是完全不一樣的，2014年階段的企業(yè)是真的面臨著絕境，但對于當(dāng)前的企業(yè)而言遠(yuǎn)未到關(guān)系存亡。一方面，經(jīng)歷過殘酷的市場洗禮后，開發(fā)企業(yè)們更加懂得“活著”的價值，另一方面，則是過去兩三年的暖市積累了較充裕的余糧。缺錢更多的不過只是表現(xiàn)為階段性的資金周轉(zhuǎn)周期被拉長。
“不同于此前一些企業(yè)面臨著背水一戰(zhàn)，當(dāng)下的房企們有著足夠的時間做出從容的選擇。”惠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉瀟介紹，在前一階段有力的銷售業(yè)績支撐下，盡管大量企業(yè)面臨著回款難等問題，但企業(yè)要想保持較為暢通的資金局面并非難事。她同時認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該保持足夠的風(fēng)險意識和理性。“在調(diào)控的不斷深化局面下，動態(tài)市場是在不斷發(fā)生著變化的，企業(yè)是安穩(wěn)經(jīng)營還是持續(xù)擴(kuò)張是各自的發(fā)展策略，但都應(yīng)該量力而行。”
如何看待市場銷售下滑？
月度銷售保持破100萬平方米高位，市場逐步恢復(fù)理性
在過去兩年的調(diào)控周期里，市場供需旺盛，房源供不應(yīng)求已然成為樓市常態(tài)，大量項(xiàng)目推售入市便能迅速取得樂觀的銷售局面。“現(xiàn)在只要有房源推出來基本上都能夠迅速賣掉，最無奈的就是工地工程進(jìn)度太慢。”記者在今年5月走訪中，多位銷售人員如是表示。
今年黃金周國慶假期（10月1日—10月7日），惠城區(qū)新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為146套，網(wǎng)簽面積1.52萬平方米。具體到整個9月份市場，區(qū)域月度新房住宅網(wǎng)簽數(shù)量也僅為1895套，而同期的供應(yīng)房源數(shù)量則達(dá)到了4649套的高位值。
延伸到全市層面，在9月份，全市共計領(lǐng)取預(yù)售許可證109個，批售新建商品房源24252套，環(huán)比上升約47%。在銷售表現(xiàn)上則為11980套，成交面積112.35萬平米。相較前期市場的150萬平方米左右的高位交易表現(xiàn)出現(xiàn)較為明顯的滑落。
“現(xiàn)在的市場銷售局面是真的變了。看房選房的客戶數(shù)量明顯減少，房源的去化速度很明顯地減緩。”多位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人在記者走訪時透露。仲愷某標(biāo)桿樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就稱，在兩個月以前，項(xiàng)目每周的上門客戶量基本在250批次左右，但在近兩個月，降到了只有50批次左右，下降得非常明顯。
如何理解市場出現(xiàn)的滑落？“你不可能時時刻刻都想著客戶扎堆搶房，新房一推出來就被銷售一空，市場永遠(yuǎn)都是在處在不斷的動態(tài)變化之中的。”胡光宇認(rèn)為，對比過去兩年的暖市，當(dāng)前的市場會有些許涼意，但從更長周期的市場來看，仍然是處在高位的銷售表現(xiàn)，單月度的銷售規(guī)模仍然保持著破100萬平方米的成交，這意味著市場表現(xiàn)依然良好，供需面也保持著較為樂觀的局面。
“這種市場局面并非意味著‘寒冬’，更大程度上或許還是意味著市場的更加理性，在調(diào)控的深度發(fā)酵之下不斷回歸理性。”惠州自身營銷策劃人、攻略聯(lián)盟負(fù)責(zé)人李建鋒介紹，事實(shí)上，過去兩年左右的市場本身不是十分正常，過度旺盛的市場需求掩蓋了樓市的本質(zhì)價值，產(chǎn)品研發(fā)、戶型設(shè)計、工程打磨，以及營銷策略等都變得可有可無。“跟隨調(diào)控的深化，市場回歸理性，回歸到房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)價值這是最關(guān)鍵的。”
如何理解市場發(fā)展機(jī)遇？
城市發(fā)展前景優(yōu)越，市場長效支撐有力
“無論是購房市民的集聚，還是開發(fā)企業(yè)的扎堆，惠州樓市最本質(zhì)的吸引力都是在于清晰而樂觀的城市發(fā)展面。”惠州世聯(lián)行董事總經(jīng)理周玉仁介紹，不管是粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展進(jìn)程，還是市委全會提出的創(chuàng)一流城市目標(biāo)，惠州這座城市在內(nèi)外兩個方面都有著足夠的發(fā)展?jié)摿Α?br>他認(rèn)為，城市的這種發(fā)展機(jī)遇切實(shí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來長效支撐。
結(jié)合動態(tài)的市場表現(xiàn)，記者注意到，應(yīng)對市場的變化，富辰、金裕等企業(yè)收縮，中海、隆生等企業(yè)仍在拿地擴(kuò)張，碧桂園、恒大、海倫堡、新力等規(guī)模型房企更是頻繁加持土地，深度布局惠州市場。實(shí)際上，這在很大程度上代表著企業(yè)正在根據(jù)自身的實(shí)際理性經(jīng)營，或擴(kuò)張、或安穩(wěn)，差異化發(fā)展明顯。
具體到當(dāng)前呈現(xiàn)出下行勢頭的市場，在碧桂園、恒大、萬科等巨頭紛紛表態(tài)戰(zhàn)略放緩周期，多家房企表現(xiàn)出了對后續(xù)市場的看好。“前一階段很顯然是搶不過什么地都要的碧桂園，現(xiàn)在大量企業(yè)開始收縮策略，拿地議價空間也增大了，反而是一個比較好的拿地時機(jī)。”在惠布局20余個項(xiàng)目的某房企營銷負(fù)責(zé)人稱。
通過前期的拿地和并購等方式完成超過10個項(xiàng)目布局的中洲控股惠州公司副總經(jīng)理曾煥中認(rèn)為，深度布局惠州是必然的選擇。盡管當(dāng)前的調(diào)控有一定影響，但基于粵港澳大灣區(qū)的進(jìn)程，以及高鐵、城際和地鐵軌道等利好交通布局的規(guī)劃落地，城市未來的發(fā)展前景對企業(yè)來說就是一種保障，也能夠有效給企業(yè)以時間換發(fā)展空間的機(jī)會。
“城市的發(fā)展面優(yōu)越，但對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，能否高效高質(zhì)發(fā)展與城市的高效發(fā)展相匹配也是需要關(guān)注的焦點(diǎn)。”劉瀟介紹，就當(dāng)前的市場發(fā)展現(xiàn)狀來說，與粵港澳大灣區(qū)要素集聚發(fā)展要求，以及與泛區(qū)域要素配置能否有效對接，市場的產(chǎn)品質(zhì)量、多樣性，以及服務(wù)的規(guī)范化等行業(yè)軟硬件能否快速發(fā)展提升都將成為關(guān)鍵。
周玉仁同時介紹，結(jié)合城市針對城市能級提升、土地效能提質(zhì)方面的規(guī)范引導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)如何在短周期的開發(fā)之外更深度融入城市區(qū)域建設(shè)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)建也將是值得深思的問題。周玉仁認(rèn)為，盡管在當(dāng)前的調(diào)控勢頭之下，利潤空間被攤薄，但跟隨著城市發(fā)展，只有更為深度地參與和融入城市發(fā)展才意味著未來的紅利。
供需表現(xiàn)??供不應(yīng)求局面改變市場供應(yīng)量充足
記者監(jiān)測惠州各縣區(qū)房管部門動態(tài)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在過去的9月份，惠州全市商品房銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯的下滑。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該月度全市商品房成交面積為112.35萬平方米（房源套數(shù)為11980套），環(huán)比下降9.7%，同比也出現(xiàn)6.3%的下滑。值得注意的是，盡管對比出現(xiàn)滑落，但單月銷售規(guī)模仍保持在100萬平方米的高位值。
另外，值得關(guān)注的則是該周期的市場供應(yīng)表現(xiàn)。據(jù)預(yù)售許可證監(jiān)測數(shù)據(jù)，全市三縣四區(qū)在9月份共有109個新預(yù)售許可證發(fā)放，供應(yīng)房源數(shù)量達(dá)到了24252套，環(huán)比增幅近50%，其中博羅破6000套的供應(yīng)數(shù)量位居各縣區(qū)首位，此前市場供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，市場供應(yīng)新房較為充足。
記者注意到，隨著市場調(diào)控的持續(xù)深化，前期放緩?fù)剖刍蚍怕て诘臉潜P項(xiàng)目開始加速推售回籠資金，市場在下半年逐步出現(xiàn)推售高峰期，這一方面有效補(bǔ)充了市場房源滿足購房需求，另一方面則有效拓寬了市民的選擇面，推動市場在產(chǎn)品打造、服務(wù)水平等方面的有效提升。
土地市場??高溢價局面不再企業(yè)拿地更謹(jǐn)慎
今年7月，多宗優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入土地掛牌公告階段宜居打破了長達(dá)半年的土地供應(yīng)荒局面。金山湖、橋東、馬安等區(qū)域多宗規(guī)模土地進(jìn)入市場，隨著8月、9月份陸續(xù)掛牌出讓，惠州土地市場出現(xiàn)階段性的活躍局面。
結(jié)合動態(tài)市場，記者注意到，金山湖等核心區(qū)多宗地塊的入市引起了眾多市場企業(yè)的關(guān)注、其中位于金山湖片區(qū)的規(guī)劃編號為jsh-b08-01-1、jsh-b08-01-2的兩宗總面積為15萬平方米的組合地塊，由于地塊區(qū)位和規(guī)模優(yōu)良，多位業(yè)界人士結(jié)合此前小金口地塊的爭奪局面認(rèn)為該宗地不出意外也將引起企業(yè)的競奪。
然而，隨著8月28日落槌，深圳華僑城置業(yè)投資有限公司、深圳市潤投咨詢有限公司和保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司三家央企組成聯(lián)合體以32.7億元的底價拍得。另在惠城東平窯頭，橋東文頭嶺，以及馬安閱糧畜牧場鹿江瀝等地的多宗土地均未出現(xiàn)企業(yè)高價競奪局面，最終地塊的交易價格土地溢價率均保持在50%以內(nèi)。
“結(jié)合當(dāng)前市場的運(yùn)行勢頭，以及調(diào)控的長效趨勢，企業(yè)在土地競拍市場呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎姿態(tài)屬于意料之中。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，從市場發(fā)展來看，企業(yè)拿地要避免“面粉比面包貴”的局面，在價格監(jiān)制機(jī)制嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，土地的過度溢價就意味著利潤空間的壓縮。以馬安區(qū)域?yàn)槔?dāng)前價格監(jiān)制的指導(dǎo)價格區(qū)間為10000元/平方米左右，企業(yè)過高價格拿地就意味著開發(fā)風(fēng)險的加劇。“另一方面也可以看到，跟隨調(diào)控的常態(tài)化，企業(yè)的擴(kuò)張投資也正在不斷理性化。”
政府聲音??逐步建立多主體供應(yīng)的住房機(jī)制
市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人再度重申了調(diào)控的堅(jiān)決性。他介紹，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控是長效的，將逐步建立起多主體供應(yīng)的住房機(jī)制。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎拿地擴(kuò)張，有效防控風(fēng)險。“從長效的市場周期來看，樓市永遠(yuǎn)都處在一個動態(tài)的變化過程之中，對于企業(yè)來說，時刻保持有效現(xiàn)金流應(yīng)對市場風(fēng)險很關(guān)鍵。”
他透露，該局當(dāng)前正聯(lián)合發(fā)改、住建、金融等多個部門籌備新一輪專項(xiàng)整治行動，除了對于企業(yè)違規(guī)行為的嚴(yán)肅查處，對于企業(yè)潛在的經(jīng)營風(fēng)險、資金風(fēng)險等方面也將及時予以規(guī)范。這意味著市場調(diào)控的深化不單是有效規(guī)范企業(yè)行為，同時也將更為有效地規(guī)避市場運(yùn)行的風(fēng)險。
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