“格子鋪”糾紛受關注！常見風險有哪些？亟待多方共管共治
近年來，電商經濟的興起大大分流了傳統商業客流，造成“格子鋪”項目經營愈加困難，廣州各區“格子鋪”因買賣、經營等問題引發眾多群體性訴訟。
虛假宣傳、違規銷售、場地消防不過關等商業亂象嚴重影響社會安定和諧及經濟有序發展。
近日，廣州中院房產庭召開2018年廣州房地產糾紛調處熱點問題研討會，邀請廣鐵中院、廣州市國土規劃委、住建委、公安消防局、仲裁委、律協等各單位人員參與研討，“格子鋪”糾紛與治理問題成熱議話題。
什么是“格子鋪”？
“格子鋪”亦稱“產權式商鋪”，是指開發商或第三方大業主將大型商場分割成若干小面積單元出售，并承諾給予投資者一定年限內固定回報的商鋪產品形式。
這類商鋪源于商品房售后返租，是商品房售后返租模式的變相發展。售后返租是發展商進行促銷的一種方式，發展商常會作出低門檻、高回報的承諾，讓眾多買受人認為有利可圖而投資購買。
在“格子鋪”民事糾紛審判中，虛假宣傳、消防驗收和交鋪條件認定產權確認三類問題最為突出。
?虛假宣傳問題
實踐中，“格子鋪”問題非常復雜。出賣人往往以承諾高回報、引入大型經營公司等做旺場地等內容進行宣傳，易被工商部門認定為虛假宣傳。小業主以“虛假宣傳”為由要求解除合同，此類合同可否解除，與出賣人是否存在主觀惡意相關。
?消防驗收和交鋪條件認定
“格子鋪”大部分實用面積多不超過10平方米，位于大型商場內，涉及公共與自有兩部分的消防報驗義務。其中，公共部分的消防設施（公共煙道、噴淋系統、防火設備配備等）必須由出賣人或委托統一管理的大業主統籌落實。小業主在符合公共安全規定的前提下，實行“一案一報”，使用己方場地。
由于場地產權分散，消防安全落實難度大，很容易造成消防隱患。
因此，出賣人將“格子鋪”交付使用須具備消防使用條件。但現實中出賣人比較精明，通常會在買賣合同中約定只要辦到房產證就視為交鋪。實踐中多發已取得房產證，但不符合消防驗收條件，商鋪不能使用的情形。
?產權確認與行使問題
為了更好地經營場地，返租人一般會將間隔拆掉打通統一經營，到期由開發商恢復——這種恢復原狀是否屬于重建行為，能否恢復到原狀，是否要重新辦理消防驗收手續等問題在實踐中較為常見。
同時，需要特別注意委托經營期滿后產權分散帶來的空置風險，即分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾而產生的風險。
有參會代表提出，“格子鋪”是房地產證券化理念的產物，產權行使應與之相適應，但立法上沒有相應的依據。相關法律問題及立法呼應值得深入研究。
一圖讀懂關于“格子鋪”的風險提示，強烈建議收藏！
小業主提起行政訴訟，請求撤銷“格子鋪”產權證較為常見
小業主提起行政訴訟請求撤銷“格子鋪”產權證較為常見，包括分割登記行為和轉移登記行為。分割登記行為中，以場地是否被分割成“格子鋪”登記為時點對利害關系進行區分。轉移登記行為，主張消防驗收不合格等理由的情形較少，多因相鄰產權方占用己方面積，為止損或者賠償其他損失，小業主要求撤銷自己的產權證明。
“格子鋪”所有權與經營權分離，小業主維權難度大，建議多部門聯合執法
“格子鋪”存在所有權與經營權相分離的特點，實用面積較小，很多情況下小業主無法獨立使用，轉而委托開發商統一管理。開發商利用優勢地位簽訂保護己方利益的合同，使得小業主維權難度大。格子鋪的監督管理需要消防、住建、公安、工商、法院等多個部門的密切互動與配合，銷售監管難度較大，有必要強化聯合執法力度，從日常營業、營銷宣傳、資金監督多方面監督管理。
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“格子鋪”亦稱“產權式商鋪”，是指開發商或第三方大業主將大型商場分割成若干小面積單元出售，并承諾給予投資者一定年限內固定回報的商鋪產品形式。
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?虛假宣傳問題
實踐中，“格子鋪”問題非常復雜。出賣人往往以承諾高回報、引入大型經營公司等做旺場地等內容進行宣傳，易被工商部門認定為虛假宣傳。小業主以“虛假宣傳”為由要求解除合同，此類合同可否解除，與出賣人是否存在主觀惡意相關。
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小業主提起行政訴訟，請求撤銷“格子鋪”產權證較為常見
小業主提起行政訴訟請求撤銷“格子鋪”產權證較為常見，包括分割登記行為和轉移登記行為。分割登記行為中，以場地是否被分割成“格子鋪”登記為時點對利害關系進行區分。轉移登記行為，主張消防驗收不合格等理由的情形較少，多因相鄰產權方占用己方面積，為止損或者賠償其他損失，小業主要求撤銷自己的產權證明。
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