降溫信號頻現 房地產市場逐步走向理性

樓市觀察
在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。
國慶前后，房地產市場傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業主以買貴了為由“維權”，房地產降溫信號頻頻出現。房地產市場提前入冬了嗎?未必，大跌也不是政策初衷。
國家統計局數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處于微漲的狀態。
目前媒體報道的各地房價下跌消息，其中不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。
可以說今年8月份開始，各地房地產市場顯現進入平穩運行通道的信號。近期，房企降價和業主維權相伴出現，發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒，回歸居住屬性。
房地產市場逐步走向理性，這與樓市調控政策不斷收緊有關。本輪調控自2016年9月30日開始，目前持續了兩年時間。尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續不斷的房地產調控終于見效。
目前，各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策，促使以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。前一段時間，部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮，被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上，這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。
與此同時，房地產降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。
為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優惠政策?原因之一是此政策與當前調控政策的初衷相悖，需要適時做出調整。當時推出政策的初衷是去庫存，如今無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少。根據《百城住宅庫存報告》顯示，全國100城庫存規模相當于2011年11月的水平。
另一方面，樓市降溫也與開發商融資環境相關。今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但是融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等，不少房企融資困難，現金流緊張。因此，降價促銷成為房企最后的殺手锏。
9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。可以預見的是，下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。
在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標準將不能單純從成交數據來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。
朱邦凌(財經評論人)

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