城市天際線屢創(chuàng)新高 物管升級勢在必行
綠地普利中心303米，漢峪金谷八方觚339米，濟(jì)南cbd“城”330米、“河”360米、“山”420米，北湖片區(qū)規(guī)劃超高層400米，濟(jì)南西站恒大國際金融中心518米……近年來，濟(jì)南300米以上超高層建筑越來越多，城市天際線屢創(chuàng)新高。
“超高層建筑管理的復(fù)雜性和難點應(yīng)該以何種方式來解決，正在成為業(yè)內(nèi)乃至社會關(guān)注的焦點，值得引起開發(fā)企業(yè)和政府部門的重視。”在18日舉行的“守護(hù)城市天際線：超高層建筑管理研討會”上，仲量聯(lián)行大中華區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部運(yùn)營總監(jiān)李炳基在接受記者采訪時，如此表示。
市場供應(yīng)井噴
中國超高層建筑發(fā)展歷史雖然只有10多年時間，但隨著城市化和產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程的加快，作為商業(yè)城市的象征，超高層建筑正在中國如火如荼地發(fā)展。
據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會(ctbuh)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全世界現(xiàn)有300米以上超高層建筑136棟，其中中國62棟。目前在建、預(yù)計2024年前交付的超高層建筑，中國有66棟。
“超高層建筑因其地標(biāo)性特征，將成為國內(nèi)二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場未來幾年內(nèi)發(fā)展的亮點。未來10年，我們預(yù)計全國超高層建筑數(shù)量將達(dá)到1000座以上，并且呈現(xiàn)出由一線城市往二線城市、由沿海城市向內(nèi)陸城市延伸的趨勢，濟(jì)南、天津、沈陽、大連等北方城市，未來幾年都將有大量超高層樓宇建成交付。”仲量聯(lián)行華北區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)李從越表示。
從濟(jì)南市場看，市場潛力同樣巨大。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，目前濟(jì)南全市商務(wù)辦公總體量約710萬平方米，存量確實比較大，但包括超高層建筑在內(nèi)的甲級辦公樓面積僅有40多萬平方米，平均入住率達(dá)到80%左右，且租金水平在過去幾年保持穩(wěn)步上漲。
“我們預(yù)計，隨著cbd‘山泉湖河城’等項目的建成，未來5年內(nèi)，濟(jì)南東部城區(qū)將有近百萬平方米超高層甲級辦公物業(yè)進(jìn)入市場，推動濟(jì)南整體辦公市場能級的提升。”仲量聯(lián)行山東分公司董事總經(jīng)理白路表示，隨著區(qū)域性金融中心建設(shè)的不斷加快，金融業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)張，將催生大量高品質(zhì)辦公物業(yè)的市場需求，推動甲級辦公市場快速發(fā)展和成熟。
運(yùn)營管理成關(guān)鍵
市場潛力可期，但供應(yīng)量大幅度增加，也會為業(yè)主帶來挑戰(zhàn)。“作為城市高速發(fā)展的標(biāo)志，城市與企業(yè)的名片和近‘炫耀性’資產(chǎn)，超高層建筑本身具有極高的社會關(guān)注度。要在競爭日趨激烈的市場上脫穎而出，獲得成功，運(yùn)營和管理是最為關(guān)鍵的因素。”李炳基認(rèn)為，“項目運(yùn)營狀況是否良好、建筑使用是否高效，都與貫穿整個項目開發(fā)周期的物業(yè)管理服務(wù)息息相關(guān)，專業(yè)的服務(wù)體系因此應(yīng)當(dāng)受到業(yè)內(nèi)的重視。”
在他看來，目前中國超高層建筑有十大癥結(jié)，具體表現(xiàn)在：缺乏明確的建造標(biāo)準(zhǔn)、物管團(tuán)隊擔(dān)當(dāng)協(xié)調(diào)角色、工程延誤引發(fā)各種問題、項目核心成員流失率高、欠缺完整的項目資料數(shù)據(jù)、分包商當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊對系統(tǒng)認(rèn)識不足、存在大量建筑遺留工程、漏雨設(shè)備運(yùn)行初期故障率高、住戶對初期服務(wù)期望有落差、缺乏原設(shè)計與實際運(yùn)營的功效分析。
與一般樓宇相比，超高層建筑在外形設(shè)計、設(shè)施設(shè)備、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及資產(chǎn)價值等方面，均呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點。它們都有著獨(dú)特、亮眼的外形設(shè)計，采用多種創(chuàng)新理念和前沿技術(shù)打造，需要大量特種設(shè)備支持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時，作為業(yè)主和城市的近“炫耀性”資產(chǎn)，超高層建筑在吸引多種業(yè)態(tài)和大量知名企業(yè)、品牌入駐的同時，也會有更頻繁的參觀需求。這些都導(dǎo)致超高層建筑在運(yùn)營、管理上存在諸多難點。
呼喚物管全面參與
超高層建筑通常集辦公、商業(yè)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體。仲量聯(lián)行的專家認(rèn)為，作為“垂直社區(qū)”，不論是從物業(yè)管理、工程管理還是資產(chǎn)管理的角度，超高層項目都需要在設(shè)計、施工、交付等各個階段，引入物業(yè)管理團(tuán)隊全程參與。
例如，電梯等設(shè)備管理是超高層項目的重中之重，保養(yǎng)頻率遠(yuǎn)高于普通樓宇，引入具有更高科技含量的電梯控制系統(tǒng)和訪問控制系統(tǒng)顯得更為必要。同時，超高層項目更需要通過對人流、物流動線進(jìn)行合理規(guī)劃，采取物理隔離和時間隔離等方式進(jìn)行疏導(dǎo)，將日常辦公人群、參觀人群、貨物等相互疊加、干擾的影響降到最低。
除了設(shè)備維護(hù)與人流管控外，如何降低運(yùn)營成本、提升工作場所生產(chǎn)力，分別是當(dāng)前超高層項目業(yè)主和租賃客戶最為關(guān)心的問題。要打造出真正的地標(biāo)建筑，使之成為知名企業(yè)入駐的第一選擇，就應(yīng)當(dāng)以客戶需求為中心，提高軟性服務(wù)和可持續(xù)發(fā)展水平，讓整個項目的價值得到有效提升，通過高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，實現(xiàn)業(yè)主、租戶和物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊的三方共贏。 (本報記者 劉文忠)
名詞釋義
超高層建筑
根據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會(ctbuh)的定義，高度超過300米(984英尺)的建筑為“超高層建筑”。
原標(biāo)題：城市天際線屢創(chuàng)新高 物管升級勢在必行
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