北京市不動(dòng)產(chǎn)登記案行政機(jī)關(guān)敗訴近三成
近年來，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的日益提升，加之市民法治意識不斷增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記類行政案件數(shù)量呈上升趨勢。10月11日北京市二中院召開新聞發(fā)布會，對該院審理的不動(dòng)產(chǎn)登記類案件進(jìn)行了調(diào)研，提醒行政機(jī)關(guān)依法行政，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
現(xiàn)象：行政機(jī)關(guān)敗訴率高
據(jù)市二中院統(tǒng)計(jì)，自2013年至2017年，該院共審理不動(dòng)產(chǎn)登記類案件211件。其中一審2件，二審208件，再審1件。
上述案件中，原告主體較為廣泛，被訴行為主要集中于三類。原告有房屋承租人、繼承人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、抵押權(quán)人、善意第三人等。被訴不動(dòng)產(chǎn)登記行為主要為：一是對行政機(jī)關(guān)作出的不動(dòng)產(chǎn)登記行為不服提起的訴訟；二是對行政機(jī)關(guān)不履行不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的行政不作為行為提起的訴訟；三是對行政機(jī)關(guān)撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記行為不服提起的訴訟。
從裁判結(jié)果看，法院從程序上裁定駁回比例較高。上述案件中，因程序上裁定駁回起訴的案件占此類案件總數(shù)的53.1%。其中，因超過起訴期限裁定駁回的27件，因不屬于行政訴訟受案范圍裁定駁回的17件，因與被訴行政行為不存在利害關(guān)系裁定駁回的33件，因不動(dòng)產(chǎn)登記行為對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響裁定駁回的10件，因其他原因裁定駁回的25件。
這些行政案件，往往又與民事爭議緊密相連。不動(dòng)產(chǎn)登記案件的審理，一般以民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為事實(shí)依據(jù)。上述案件中，絕大部分都基于一定的民事權(quán)利義務(wù)爭議而產(chǎn)生，如房屋買賣合同糾紛、繼承權(quán)糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛等。當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為不服，實(shí)質(zhì)是對行政機(jī)關(guān)對民事權(quán)益的確認(rèn)不服。
雖然裁定駁回比例較高，但行政機(jī)關(guān)敗訴案件也有近三成。上述案件中，行政機(jī)關(guān)敗訴61件，敗訴率為28.9%，明顯高于同期其他類型行政案件的敗訴率。其中，判決確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記行為違法的8件，判決撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記的53件。
原因：登記機(jī)關(guān)未深入調(diào)查
法院經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的當(dāng)事人對法律法規(guī)往往不太了解，也就導(dǎo)致了半數(shù)以上案件被法院從程序上裁定駁回起訴。例如，行政機(jī)關(guān)執(zhí)行法院生效判決而作出的不動(dòng)產(chǎn)變更登記行為，對當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為，《行政訴訟法》實(shí)施以前的不動(dòng)產(chǎn)登記行為等，不屬于行政訴訟受案范圍。此外，當(dāng)事人對應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟還是通過行政訴訟獲得權(quán)利救濟(jì)不夠明確。再次，許多不具備原告訴訟主體資格的人提起行政訴訟，被法院裁定駁回起訴。
而對于行政機(jī)關(guān)敗訴率較高，法院分析后認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)難以對申請人提交的材料做深入調(diào)查是主要原因。在我國，申請人向登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)的申請登記材料，行政機(jī)關(guān)對申請人提交的材料進(jìn)行審查，審查合格后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。除非行政機(jī)關(guān)認(rèn)為可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系，向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，否則登記機(jī)關(guān)通常僅對申請材料進(jìn)行書面審查。
因此，雖然法律和法規(guī)賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對材料真實(shí)性的調(diào)查權(quán)力，但實(shí)踐中，由于人員編制少、技術(shù)水平限制、履責(zé)期限等原因，工作人員很難對收到的材料真實(shí)性做深入調(diào)查。
■法院建議
對于上述問題，法院建議市民訴前應(yīng)全面了解相關(guān)法律知識。首先，要知曉不動(dòng)產(chǎn)登記是對民事法律關(guān)系的一種記載、確認(rèn)和公示。因此，當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，應(yīng)著重解決民事爭議。其次，要增加對不動(dòng)產(chǎn)登記類行政訴訟的了解。最后還要明確不動(dòng)產(chǎn)登記案件的原告訴訟主體資格。
而對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，法院建議應(yīng)加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記人員的管理和培訓(xùn)，嚴(yán)格依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定審查不動(dòng)產(chǎn)登記材料的完整性與合法性，并視情況對不動(dòng)產(chǎn)登記材料進(jìn)行必要的實(shí)質(zhì)性審查。
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