東莞樓市發(fā)展趨勢分析：改善型購房需求持續(xù)釋放
上半年東莞整體住宅供應(yīng)放緩，供求關(guān)系趨于平衡，房價處于穩(wěn)定階段。記者 孫俊杰 攝
今年上半年，東莞限購政策滿一年，與此同時，限價升級及“三價合一”政策出臺，進一步穩(wěn)控房價及抑制投機投資需求。在“房住不炒”的整體基調(diào)下，上半年東莞整體住宅供應(yīng)放緩，成交小幅回升，供求關(guān)系趨于平衡，房價處于穩(wěn)定階段。
除了政策上的限制，房企資金面的趨緊、銀行對個人房貸的貸款額度收緊等因素，都對東莞的樓市生態(tài)產(chǎn)生影響，并形成新的趨勢。
業(yè)內(nèi)人士認為，東莞下半年形勢依然趨緊，開發(fā)商趁機推貨，回籠資金才是王道。
關(guān)鍵詞 供需
供需格局區(qū)域分化加大
2018年上半年，在“五限一緊”政策調(diào)控下，東莞房地產(chǎn)市場仍穩(wěn)步擴容。商品房成交量縮價漲，各類住宅物業(yè)成交同比趨穩(wěn)或小幅上升，商鋪和寫字樓供需呈現(xiàn)下滑。
住宅新增供應(yīng)放緩，同比去年同期下滑9%，相比之下，成交量同比持穩(wěn)。過去供不應(yīng)求的格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，今年上半年供需趨于平衡。
從月度來看，上半年東莞住宅供需整體呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢，由于受限購限價限簽等政策多重調(diào)控，與往年相比回升速度慢幅度小。
市場調(diào)研機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來東莞實際市場開盤量同比去年同期增加34%，但銷售率同比下降了6個百分點，主要受部分項目定價偏高、開盤解籌率低所致。從區(qū)域角度看，開盤供應(yīng)量主要集中在常平、東坑、虎門、萬江和大朗等鎮(zhèn)區(qū)，東南臨深供應(yīng)趨緊。
反應(yīng)市場供求關(guān)系的一個關(guān)鍵指標(biāo)是庫存。東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)負責(zé)人告訴記者，截至6月30日，東莞住宅庫存套數(shù)41385套，庫存面積為519.48萬平方米，環(huán)比小幅上升2.14%，同比大增43.54%，庫存繼續(xù)走高。
“按照過年一年消化速度計算，6月底住宅消化周期為11個月，環(huán)比上升1.4%。目前東莞全市住宅庫存消化周期已回升至歷史高位水平，區(qū)域分化加大。不過，今年下半年潛在供應(yīng)明顯放緩，預(yù)計高庫存壓力有所緩解。”上述負責(zé)人介紹。
從價格來看，限價限簽調(diào)控加碼，東莞住宅網(wǎng)簽均價為16997元/平方米，環(huán)比同比漲幅均小于5%，政策調(diào)控到位，但東莞洋房價格區(qū)域分化嚴重。
今年上半年松山湖以平均349萬元/套，遠遠超出其余鎮(zhèn)街，居全市首位；其次，南城、鳳崗、 莞城等10個鎮(zhèn)街套均總價在200—300萬元之間，150—200萬元之間有11個鎮(zhèn)街，100—150萬元則有10個鎮(zhèn)街。
關(guān)鍵詞 產(chǎn)品
大戶型產(chǎn)品成交占比持續(xù)萎縮
“五限一緊”政策調(diào)控在影響供需的同時，也對東莞的樓市產(chǎn)品產(chǎn)生影響。
從成交結(jié)構(gòu)來看，今年上半年80—110平方米剛需產(chǎn)品占比仍占主導(dǎo)，59%的占比創(chuàng)歷史新高。其次，隨著二孩放開、房價上漲帶來物業(yè)升值等因素，改善型住房需求亦不斷釋放。
其中，110—140平方米首次改善產(chǎn)品成交占比為27%，由于房價的始終高位，140平方米以上大戶型產(chǎn)品成交總占比持續(xù)萎縮，今年上半年總占比為10%，同比去年下滑1個百分點。從最暢銷戶型80—110平方米成交總價來看，150—200萬元/套為市場主流，占比高達46%。
在如今的東莞的市場環(huán)境下，商業(yè)公寓成為了不少投資者的首選。
商業(yè)公寓不限購不限貸，而且今年有多個項目放量入市，本地投資需求集中釋放。今年上半年，東莞新增商業(yè)公寓供應(yīng)30萬平方米，同比上升2%；成交41萬平方米，同比上升9%。盡管住宅已經(jīng)供求平衡，但商業(yè)公寓則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，東莞市場商業(yè)公寓均價達17562元/平方米，同比上漲7%，與住宅價格形成倒掛。
從公寓成交面積段分布來看，2014—2017年，40—60平方米公寓為市場主力，但進入2018年上半年，20—40平方米小公寓逐步成為投資熱點，成交占比高達48%。主要是由于卓越中寰、碧桂園首座及碧桂園蘋果等小公寓放量入市，依靠低總價優(yōu)勢迅速成為投資熱點。
此外，在144平方米以上非普通住宅首付六成持續(xù)影響下，再加上限價政策進一步升級，開發(fā)商入市積極性受挫，影響別墅市場。上半年，東莞的別墅供應(yīng)創(chuàng)四年同期新低，供應(yīng)僅有14萬平方米，同比大幅下降47%。成交量同樣處于市場低位，半年成交量僅為21萬平方米。
聯(lián)排/雙拼別墅始終是東莞市場主流，今年上半年聯(lián)排/雙拼別墅供需同比均有所上漲，其中聯(lián)排別墅成交同比上升35%，雙拼成交同比上漲上升。
關(guān)鍵詞 資金
一次性付款客戶受開發(fā)商青睞
在限價政策加碼的影響下，加上銀行商貸利率上調(diào)，審核放慢，不少開發(fā)商為了加快資金回籠，更青睞有能力一次性付款的客戶。
記者走訪東莞市區(qū)的一些樓盤了解到，在開盤后這些項目的產(chǎn)品幾乎售罄，僅剩下幾套大戶型產(chǎn)品。
其工作人員解釋，由于銀行房貸收緊，存在審核嚴、放款慢的情況，需要耗費數(shù)個月的時間。為此，這些大戶型產(chǎn)品會優(yōu)先選擇一次性付款的客戶，能加快資金的回籠。一方面是調(diào)控政策不斷收緊，另一方面則是區(qū)域規(guī)劃利好不斷。
從套均價格來看，今年上半年全市洋房套均總價為180萬元/套，同比2017年同期增加9萬元/套，與2017年下半年基本持平，對比2015—2016年漲幅明顯縮小。但對于多數(shù)人來說，要用全款來購買商品房依舊比較困難。
“從政策調(diào)控來看，房住不炒的調(diào)控政策將會持續(xù)高位運行。在東莞嚴查整治房地產(chǎn)違規(guī)行為的背景下，東莞下半年樓市依舊保持平穩(wěn)運行。但另一方面，在區(qū)域規(guī)劃的利好下，部分開發(fā)商和投資者依然會保持樂觀心態(tài)。”東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)負責(zé)人說。
從供應(yīng)角度來看，東莞樓市下半年住宅潛在供應(yīng)量約297萬平方米，同比2017年將下滑五成，因而供應(yīng)量會大幅放緩，以舊盤加推居多，新盤入市少。
這意味著上半年的供需平衡會被打破，商品房供不應(yīng)求的矛盾將會加劇。與此同時，在供應(yīng)量大幅放緩下，也會使得東莞住宅成交量持續(xù)大量萎縮。
業(yè)內(nèi)人士分析，在開發(fā)商銷售及資金回籠壓力日益增大的背景下，部分項目價格或會有所松動。同時，全款和高首付客戶將會成為“香餑餑”，成為開發(fā)商營銷的目標(biāo)。
關(guān)鍵詞 房企
多家開發(fā)商搶灘市場競爭激烈
從房企成交業(yè)績來看，“萬碧”格局有所松動，多家房企搶灘市場，激發(fā)樓市活力。2018年上半年，碧桂園、萬科依然雄踞前兩名“寶座”。
其中，碧桂園受碧桂園蘋果和碧桂園首座的成交影響，成交金額為81.99億元，市場占有率為15%；另外，萬科的成交金額為67.39億元，市場占有率為13%。但從市場占有率來看，分別同比下降33%和24%。位于全市房企成交業(yè)績排行第三的保利地產(chǎn)成交金額34.9億元。市場占有率為7%，與第二名萬科相差6%。由此可見，房企之間的業(yè)績有所縮小。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，在2018年下半年，品牌開發(fā)商潛在供應(yīng)量占據(jù)全市總供應(yīng)量的48%，同比去年下降了22%。
中原研究院分析，一方面，萬科、碧桂園主導(dǎo)的品牌開發(fā)商高周轉(zhuǎn)，前期儲備土地開發(fā)完畢，由于土地供應(yīng)緊張，因而后期的土地儲備不足。
另一方面，華潤、時代、星河、奧園等外來品牌房企發(fā)力，再加之光大、瓏遠、宏遠等本土開發(fā)商發(fā)力，將進一步壓縮品牌開發(fā)商的市場占有率，市場競爭愈發(fā)激烈。
不過，東莞的開發(fā)商既有競爭也有合作。近日，東莞上市公司粵宏遠a發(fā)布最新公告稱，公司全資子公司宏遠投資與萬科旗下子公司首鑄一號已完成合資公司首鑄二號的注冊登記手續(xù)，將共同開發(fā)南城建設(shè)路南側(cè)商住地。
據(jù)了解，首鑄二號由宏遠投資出資20%、首鑄一號出資80%。在6月的競拍中，首鑄一號以“254786萬元+自持面積20%+自持年限不低于5年”的代價拿下地塊，還要承擔(dān)地塊內(nèi)的大量配建，合作開發(fā)分攤成本無疑是一種理性的選擇。
業(yè)內(nèi)人士認為，受多重內(nèi)外因素、開發(fā)商資金趨緊等影響，開發(fā)商銷售及資金回籠壓力增大，資金鏈趨緊的發(fā)展商，項目價格或有所松動。
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