臨沂物業服務收費"新法"聽證 不能任性漲欠
2日上午，臨沂市法制辦組織召開《臨沂市物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)聽證會，來自社會各界的20余名代表參加了聽證會，代表們就物業公共服務費、機動車停放費、其他服務費收取與使用等問題各抒己見，紛紛提出了建設性的意見和建議，努力使得《實施辦法》更完善，更具執行力。
2018年5月29日，山東省人民政府令第337號正式公布了新的《山東省物業服務收費管理辦法》，2018年7月1日起正式施行。我市物價局會同市房產局，在廣泛討論并征求意見的基礎上，結合臨沂近三年工作實際，形成了《臨沂市物業服務收費管理實施辦法(討論稿)》。
《實施辦法》共七章五十二條，分為總則、物業公共服務費、機動車停放費、其他服務收費、監督管理、法律責任、附則等內容。《實施辦法》從管理體制、分等定價、適用范圍、服務成本、收費減免、價格糾紛調處機制、法律責任等方面進行了細化，具體明確了可操作性的規定。
聽證會上，與會代表們積極建言獻策。“我很關注物業服務等級評定、裝修保證金的繳納問題，例如第九條提出，物業服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級，具體物業服務等級標準由市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。我個人感覺應該引入第三方評價機制，為物業服務評級。”市委政策研究室副主任、市立法和行政決策咨詢專家庫成員鮑輝的觀點引起了大家共鳴。
《辦法》規定要建立物業服務收費信用管理體系，業主或物業使用人有惡意拖欠物業費用等行為的，納入其個人誠信記錄。對于此規定的合理性，市民代表郭建輝表示有點擔心。
2個多小時的聽證會，市委政策研究室、市物價局、市財政局、市住建局、市城管局、市房產局、市規劃局、市消費者協會、市物業服務企業、市民、臨沂大學商學院教授等與會代表紛紛對《實施辦法》發表意見，現場氣氛熱烈。會后，市法制辦將會同市物價局對《實施辦法》作進一步的修改上報市政府，經研究批準后以市政府名義公布。另外，《臨沂市實行政府指導價的物業服務收費標準(2018年版)》按照程序經過召開論證會論證，報市政府批準后，由市價格主管部門會同物業主管部門另文公布。
聽證會聚焦熱點摘錄
聚焦熱點一
《實施辦法》規定，實行政府指導價的物業服務標準，應當根據經濟社會發展的水平以及物業服務成本變動等情況每2年公布或調整一次。
市委市政府法律顧問程杰：2年就要公布和調整一次價格，合理性以及現實可操作性有待論證，市民會誤以為每2年都要漲價一次，是不是可以再明確下。
聚焦熱點二
《實施辦法》規定，物業服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體物業服務等級標準由市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。
市委政策研究室副主任、市立法和行政決策咨詢專家庫成員鮑輝：建議應完善服務標準評價機制，引進第三方考核機制。
物業服務企業代表、山東永誠物業公司經理馬華民：分級收費是一個不錯的嘗試，希望《實施辦法》明確進行星級評定的標準。
市委市政府法律顧問程杰：實際上，xx星級為服務等級，而非服務等級標準，將來擬由市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定的才為“物業服務等級標準”，因此建議刪除此處的“標準”二字，修改為：“物業服務等級分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。”
聚焦熱點三
《實施辦法》規定，因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境未能達到房屋買賣合同約定物業服務星級標準，物業服務收費應當適當減免，減免比例不應低于20%，具體減免比例應當在前期物業服務合同中約定，減免差額部分由建設單位補償給物業服務企業。
臨沂大學商學院副院長、教授王連合：這個規定很好，但建議去掉“適當”二字或斟酌選用其他表述，因某些原因未能達到物業服務星級標準，這個是必須要減免的。
市住建局政策法規科科長張峰：減免比例不應低于20%，這明確了最低限很好，建議這句話再完善一下“物業服務收費應當適當減免至其實際達到的收費標準，減免比例不應低于20%”。
聚焦熱點四
《實施辦法》規定，業主或者物業使用人裝修房屋，施工前應與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議，可按協議繳納履約裝修保證金。在業主裝修完畢后，經物業服務企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業主。除此之外，物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。
臨沂物業協會會長、家慶物業公司經理高永利：90日的期限感覺有點短，建議延長退還時間。因為現在很多住宅區都是地暖，供暖管道容易在裝修時損壞，影響樓下住戶，建議延長到一年。
市民代表王麗琦：履約保證金的收取增加了業主的負擔，也增加了物業服務企業的負擔。業主的裝修是否損壞房屋，僅憑物業決斷也不符合相關法律規定。
物業達不到星級標準？空置住房怎么交費？
裝修保證金怎么退？出入證卡怎么配置？
《實施辦法》均擬一一明確
《實施辦法》擬對物業服務成本內容進一步細化。以省辦法的物業服務內容為基礎，按照相關法律法規的規定，對物業服務成本的具體內容進行了確定。
明確了因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施等未能達到房屋買賣合同約定物業服務星級標準的收費減免比例。要求物業公共服務費在合同約定標準基礎上減免20%，差額由建設單位補償給物業服務企業。
明確了空置物業的物業服務收費減免標準。一是房屋空置六個月以上的，業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂房屋空置協議，其前期物業公共服務費按照合同約定收費標準的60%收取。二是按照省辦法規定的“車位未停放機動車的，免收停車服務費”，明確了車位未停放機動車的標準：未辦理車輛出入通行手續或協議約定暫不使用車位的視為車位未啟用。
規定了裝修保證金退還的時限。在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收合格，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業主。
對物業服務企業免費配置的出入證卡進行了明確規范。對于免費配置必要的出入證(卡)，要求配置人員出入證(卡)每戶最多5張、機動車出入證(卡)每車1張。因遺失、損壞需要補辦的，可以按照人員出入證(卡)每張最高不超過20元、機動車出入證(卡)每張最高不超過50元收取工本費。
我市物業服務收費具體服務等級收費標準，在《臨沂市物業服務收費管理實施辦法》正式出臺后，由市價格主管部門會同相關部門每2年公布或調整一次。
新聞背景
近年來，伴隨著我市社區人居創業環境的不斷改善、城市化建設的快速推進以及新城區人口的加速聚集，物業服務收費逐漸成為群眾反映的熱點和社會關注的焦點，也是長期困擾群眾和管理部門的“老大難”。
分析原因：一是政府有關物業服務與收費的政策法規的配套不齊全、法律約束層級不高，不適應物業管理收費及其監管工作的發展需要。二是對物業服務企業的服務缺乏有效的法律規范。物業服務收費標準、服務質量、服務標準三者互不對應。三是對業主繳費行為缺乏有效規制，有些業主對物業服務普遍缺乏理性的認識，對物業服務的商品性質、功用和價值認識不到位。這些問題亟待需要出臺政府規范性文件進行規范和約束。
舊辦法已實施7年
不適應當前需要
我市現行的物業服務收費政策是臨沂市物價局與臨沂市房產局2011年12月29日根據山東省物價局與省住建廳出臺的《山東省住宅物業服務收費管理辦法》而制定的《臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法》，已經7年了。2018年5月29日，新的《山東省物業服務收費管理辦法》公布，2018年7月1日起正式施行。這屬于省政府規章，法律效力層級得到了提升，而且又作出新的規定，因此需要由市政府出臺相應辦法貫徹。
延伸閱讀
《實施辦法》進一步明確物業服務企業與業主是一種服務與被服務的契約關系。
《實施辦法》明確了物業服務內容和質量與收費標準的關系。普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，按相應物業等級標準收費的卻達不到或低于服務要求的要按價格違法行為處罰。
明確了物業管理企業與水電暖氣等專營單位是委托與被委托的服務關系，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取額外費用。
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