寧波小區現"天價停車費"續：業主買車位可能是"二次買單"
觀江園小區停車費每月1000元，部分業主將車停在附近斷頭路上
近日，媒體連續報道了寧波一些小區存在“天價停車費”，開發商以此倒逼業主購買車位。報道發出后，多數網友認為這樣收費不合理。
4月13日，讀者陳先生致電記者透露一個“秘密”，開發商在建造地下車庫時，所需要的成本已計算進小區建設總成本中，無論是買還是租，業主均屬于“二次買單”。因此，他質疑開發商憑啥利用“天價停車費”倒逼業主買車位？這到底是怎么一回事，記者對此進行調查。
讀者報料
開發商實際已收回建設成本
13日，讀者陳先生向記者透露一個開發商的“秘密”。開發商在建造地下車庫時，已經把建造成本計算進小區的總建造成本，加上利潤后，就變成我們現在熟悉的房價。
至于開發商是如何具體計算建筑成本，車庫建設成本如何進入小區建設總成本內，陳先生表示，具體可詢問建造商，他們手中有一個計算方式。
建造商：這是行業內普遍做法
當日上午，記者采訪市區一家建筑企業的負責人張先生，他向記者透露開發商如何將車庫建設成本攤入到保本房價中的過程。
“這都是行業內普遍做法，開發商要是不做，成本肯定會增加。”張先生隨后在紙上寫下一個公式：開發商拿地一年后的銷售保本房價(套)=(樓面價x1.07+6000元)/0.88。
據張先生解釋，數字1.07代表開發商拿地的財務成本系數，年化率為7%-8%，6000元表示房企的總體建筑成本，0.88表示整個樓盤扣除綜合稅費12%后的毛利率。
“財務成本、總體建筑成本、稅費都是固定支出，要想降下保本房價，開發商只能在樓面價里面打主意。”張先生又寫下第二組公式，樓面價=土地總價格/小區建筑總面積。“從這組公式上看，按目前價格，土地總價格一直上漲，想要樓面價格降低，只能提高建筑面積。”張先生說，在這種情況下，開發商自然不會將地下車庫總面積劃出去單獨建設，一定會將其包含在小區建筑總面積內。如此一來，地下車庫建設成本自然攤入到銷售保本房價內。
張先生還告訴記者，測算出銷售保本房價后，開發商就在這基礎上加利潤，形成最終的房產價格推向市場。業主在付房款時已將車庫建設成本支付給開發商，這些車位無論是租是買，業主都是“二次買單”，“只不過買單多少的問題。”
張先生的說法得到某開發商工作人員潘女士的證實，“整個市場都是這么做，多多少少都會將車庫成本攤進銷售保本房價中。”
-業內人士
合同要明確車位價等內容
對于開發商的行徑，記者隨機采訪幾位過路市民，多數市民表示，從沒想到，自己購買車位居然屬于“二次買單”。
“我們以前都以為房價和車位價是兩碼事情，現在才知道，開發商拿著我們的錢建了車庫，又反過來高價賣給我們。”市民王女士說，這種情況，有關部門應該加強立法監管。
業內人士指出，針對這種現象，其實在2017年底，住建部門已有所行動。
2017年12月，寧波市住建委、市發改委聯合發布《關于加強商品房及其機動車停車位(庫)租售管理的通知》，通知規定，房地產開發企業和購房人應當在商品房預銷售合同和前期物業服務管理合同中，明確車位(庫)銷售價格、租賃價格、價格有效期以及有效期滿后的收費標準調整方式、程序等內容。
據業內人士解釋，在目前市場調節機制下，有關部門很難界定開發商是否將車庫建設成本加入到保本房價中，只能通過車位銷售和租賃價格公示，形成一定競爭，讓其形成“有漲有跌”的局面，從而讓消費者受益。“要是開發商車位租賃和出售價格高得離譜，消費者會放棄在該小區購買房屋，使得開發商整體下降車位租賃價格和銷售價格。”該業內人士說。
此外，有市民建議，小區內還可以按比例設立“只租不售”車位，在小區內部形成競爭機制。市民的停車成本就會大大下降，“天價停車費”現象也會消失。
-法律專家
“二次買單”還需分開看待
對于車位、車庫，《物權法》規定的原則是“誰投資、誰受益”。對此，法律人士王先生認為，如果是開發商出錢建造了地下停車位，再向業主出售出租，這也合乎情理。
至于業主是否已經分攤了地下停車位的建設費用，王先生表示，這需要看房屋買賣合同中注明的分攤范圍，這是判斷公共附屬設施所有權是否屬于全體業主的基本依據。如果小區車庫和車位在銷售中沒有被計算在分攤面積范圍內，那么車位、車庫的建筑成本并沒有讓業主分攤，產權屬于開發商所有。反之，業主則應當可以享有車位車庫產權。 記者徐晨冰文/攝
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