今年南京住房租賃市場規模將超200億 市場完善尚待跟進
今年南京住房租賃市場規模將超200億元，而至2027年，這一數字將增至500多億元。與此同時，2020-2027年，南京年均租賃住房供應量有望超過8.9萬間，與同期年均預計6.6萬間的住房租賃需求相比，將出現供大于求的趨勢。20日，在《中國房地產金融》江蘇事業部、南京市房地產學會等主辦的“南京長租公寓市場趨勢研討沙龍”上，記者獲悉上述權威預測數據。
南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華表示，“房住不炒”“租購并舉”的住房制度確立后，在一系列政策利好刺激下，北京、上海、南京等12個試點城市啟動租賃用地供應加速模式，其中，南京已出讓5幅租賃住房用地，總建筑面積360萬平方米。根據今年南京國有建設用地供應計劃，當地600公頃商品住房用地中，租賃住房用地占比將不低于30%。
“南京有153萬外來常住人口，這是住房租賃的主流群體。我們通過研究，得出南京2018-2027年住房租賃市場規模預測值，今年南京住房租賃市場規模可達200.50億元，明年可達230億元……而到2027年可達534.25億元。”吳翔華介紹說。
同時披露的南京2020-2027年租賃住房供需情況顯示，2020年南京租賃住房供應量可達8萬間、需求量54630間，2021年供應量8萬間、需求量67173間……2027年供應量10萬間、需求量65923間。總體來看，2020年至2027年，租賃住房供應總量將達71.5萬間，年均供應量約8.9萬間；同期租賃住房需求總量為530157間，年均需求量約6.6萬間，供大于求是大勢所趨。
“南京主城總價200萬以內的剛需房源已屈指可數，剛需買房難。”吳翔華認為，大力發展“租購并舉”是房地產長效機制的重要一環，對商品房市場影響最小，也有助于消化庫存并穩定預期，可為長效機制的最終確立贏得時間。
東南公寓管理公司總經理劉雙鵬告訴記者，他們去年至今已運營5家長租公寓門店，可租賃房源1500間，年內將在南京開出1萬間長租公寓。
他從城市更新、人口流動的角度分析住房租賃市場的巨大發展前景。“去年以前，每年外地來寧就業的應屆畢業生為5萬人，其中約20%的大學畢業生要租房，每年新增租賃需求1萬套以上。今年初南京推出‘寧聚計劃’，5年內每年引進20萬人才落戶，這意味著住房租賃需求還將加倍增長。”
南京安居保障房建設發展有限公司投資企管部部長高聞說，他們正展開利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房的嘗試，從她口中，記者聽到一個全新的居住概念——“長住社區”，“這是為了更好踐行‘房子是用來住的’理念，租客可以一直住在社區里，只要租客不搬走，我們就會始終為租客提供服務”。
南京租賃住房市場前景廣闊，但各類市場主體的發展狀況冷熱參半，行業痛點已暴露出來——
未來域副總裁徐郝捷說，他們早在8年前已介入長租公寓市場，是業內唯一的公寓全品類企業，既有人才公寓、服務式公寓、青年公寓，也有藍領公寓、移動智能公寓，可滿足不同層次的住房租賃需求。但即便已積累一定運營經驗和口碑，未來域同樣面臨重重阻礙，比如：租金增長緩慢導致投資收益周期長，買不起“面粉”（土地），資金成本高等。長租公寓運營人才的極度缺乏也是行業內一大痛點，不少人都是從地產、酒店等外圍行業轉入長租公寓領域，缺乏專業能力、研發能力和穩定性。
長租公寓市場群雄并起之時，先前開出的一些長租公寓項目因空置率高已難以維持。有業內人士透露，其所在公司正在處理5起并購，“很多小公寓已經運作不下去了”。
從長租公寓業界的共同體會看，房租是其主流收入，但光靠租金遠遠不夠。即便政府運作的人才公寓，也面臨這樣的困境。徐郝捷說，他們在全國各地為政府的人才公寓項目算過賬，最短的也要20年才能回本。
為獲取更多邊際利潤，不少長租公寓項目已將增值服務作為后期運營的關鍵，并加強資本運作力度。
南京冠寓商業運營公司總經理夏冰月稱，之前他們的長租公寓產品定位單一，4個門店均專注于發展藍領公寓，經過一段時間試水后，他們調整為兩個藍領公寓、兩個白領公寓，承租率果然有所上升。“在北京和上海，冠寓還將開出月租分別為6萬多元和2萬多元的高端公寓產品，以實現產品差異化，把更多租客引進來。”
吳翔華提醒說，租購并舉的前提是租購同權。但現實是，租購并不同權，不能給承租人帶來居住和心理的穩定性，加之受傳統置業觀念、積累個人財富等因素影響，租房習慣的養成還有待時日。高聞表示，他們也在向市里反饋，希望盡快推動租售同權細則落地。
記者 汪曉霞
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