黨報調查：新版《條例》要解決物業上"那些事兒"
業主是“東家”，物業公司是“管家”，雙方是相互依托的利益共同體。在現實中，“管家”和“東家”卻往往是一對冤家，經常發生糾紛，甚至爆發沖突，很難和諧共處。然而，由于相關部門缺乏法律依據，很多糾紛只能不了了之。
物業管理如何走上法治化軌道，交織著無數民生關切。我省新修訂的《河南省物業管理條例》（簡稱《條例》）將于2018年1月1日起開始施行。與2001年5月起施行的老版《條例》相比，新版《條例》有哪些變化？如何維護業主的合法權益，促進小區健康、和諧、穩定發展？連日來，記者對此進行了采訪。
存在現象
物業糾紛日漸增多
“希望省里新修訂的《河南省物業管理條例》能夠解決日漸增多的物業糾紛。”12月26日，剛剛搬入新家的市民郝明凱對我省新修訂的《河南省物業管理條例》給予了很大希望。
之所以說出這番話，郝明凱有著自身的感受。搬入新家，本來應該是高高興興的，但是郝明凱卻一直很心煩：“小區的物業費每月1.7元/平方米，費用太高了。而且有事情找物業公司，物業公司都是推三阻四，什么事情都不給解決。你說我繳這么高的物業費有什么用？”
隨著城市化推進，住宅物業越來越多，業主維護自身合法權益的意識不斷增強，業主與物業服務企業在管理服務和收費標準上的糾紛也呈逐年攀升趨勢。2013年11月，我市金康苑小區27號樓居民向市長專線反映，該樓二單元門前堆放了一堆生活垃圾，一直無人清理，臭氣熏天，嚴重影響了居民生活。而該小區物業公司稱，該單元大多數住戶一直未繳物業費，工作人員多次去催都無果。無奈之下，他們只能對該單元暫停物業服務，并張貼了通知。
無獨有偶，2015年6月，我市住建部門接到碧水藍城小區業主的投訴，反映該小區物業管理不善、服務質量差等諸多問題，并對物業服務企業的合法資質提出質疑。后經住建部門查實，該項目開發建設單位與物業公司簽訂的物業服務合同屬違規行為。該物業服務企業在未到省、市備案的情況下就進駐該小區開展物業服務，收取物業費并簽訂物業服務合同，違反了《河南省物業管理企業資質管理實施細則》第十七條之規定。此外，該物業服務企業在接管該項目時為三級資質，2015年2月才取得二級物業資質，而碧水藍城小區建筑面積為68.8多萬平方米。根據國家《物業服務企業資質管理辦法》第八條之規定，三級企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目，二級企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目，一級企業可以承接各種物業管理項目。所以，該物業公司不具備管理該小區的資質，屬于超資質管理。后來，開發建設單位和物業服務企業按照國家相關法規進行了整改，該小區也由一家具有國家一級物業資質的企業提供物業管理服務。
但是，得到順利解決的物業糾紛還是少數。記者仔細梳理近年市長專線收到的市民關于物業糾紛的投訴發現，投訴日漸增多，由于相關部門缺乏法律依據，很多糾紛只能不了了之。采訪中，記者了解到，多數物業糾紛可以看到相同的套路：物業公司自稱收不抵支導致服務質量下降—業主拒繳物業費—物業公司將業主告上法庭—業主敗訴但拒絕執行判決—物業公司各種手段騷擾業主—業主以各種手段還擊—物業糾紛鬧得沸沸揚揚……
物業糾紛近年來呈數量增多、矛盾多樣化的趨勢。由于物業服務合同涉及多數人，而不少物業公司沒與業主良性互動，或是互動不充分，部分業主把火憋在心里，以致合同履行得越來越差，矛盾糾紛越來越多。對于廣大業主的指責，物業公司普遍表示“很委屈”。在我市一家物業管理企業工作的肖女士告訴記者：“無論我們怎樣向業主解釋，但是業主就是覺得物業費太高，這也與目前沒有職能部門出臺指導價有關。一個物業公司的支出主要在于人員費用、公共設備更換折損、耗材費用、公共照明、綠化、水等雜項費用。由于物業是勞動密集型企業，成本中人工成本占總成本的六七成左右，再加上不斷攀升的人均最低工資，現在物業企業如果不自己想辦法賺錢，基本上都是虧錢的。”
但是，很多業主對于物業的“委屈”表示不以為然。“一個巴掌拍不響，物業糾紛的產生，就是因為一些物業管理公司確有服務不到位的現象。”12月27日，市民陳學文氣憤地說，他居住的小區只是由幾個年齡較大的保安看門，一旦有緊急情況根本起不到作用；而且保潔人員也是以老年人居多，小區衛生狀況不盡如人意。在我市各個小區采訪時，記者發現，為降低人工費用，除了個別高檔小區外，許多小區物業聘用的員工多數年齡較大，為離退休人員。為了節約開支，保安保潔管理層人員工資水準不高，其素質參差不齊，影響服務質量。
關注變化
新版《條例》將解決這些熱點問題
著力解決物業上“那些事兒”的新版《條例》將于2018年1月1日起正式施行。那么，與2001年5月起施行的老版《條例》相比，新版《條例》有哪些變化？
市住建局物業科科長馬占義說，與老版《條例》相比，新版《條例》新增內容超過60%，從原來的52條增至95條，字數從原來的8000字左右增加到18000字左右。新版《條例》共九章95條，針對我省在物業管理方面存在的熱點、難點進行制度設計，回應社會關切，凝聚社會共識。“該保護誰保護誰，該約束誰約束誰”，本著均衡互惠的原則，規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和物業管理各方的合法權益。
物業費如何收?
——遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則
物業費一直是廣大市民比較關心的問題，新版《條例》規定，物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主委員會如何成立？
——業主超過300戶可成立業主代表大會
業主的合法權益怎么得到保護？業主的合理化建議怎么能引起物業公司的重視？這就需要在每個小區成立業主委員會。業主委員會怎么成立，新版《條例》規定，業主戶數超過300戶可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。規定對業主委員會成員可以給予適當補貼，通過這些規定，切實加強基層政府對物業管理的指導和監督，促進業主大會、業主委員會有效運轉，維護廣大業主的合法利益，確保小區和諧穩定。
小區亂搭亂建咋處理？
——18種不文明行為被禁止
長期以來，小區內的一些不文明行為影響了業主的日常生活、環境衛生和公共安全。對此，新版《條例》第五十六條規定了比較常見的18種需要禁止的不文明行為，包括侵占、損壞共用部位、共用設施設備；違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電；制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動等。
小區養犬怎么辦？
——攜犬出戶應當束犬鏈牽引
目前，小區內養犬問題較多，犬只擾民、傷人事件時有發生。為此，新版《條例》明確規定：禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標準由省公安機關會同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實施之日起1年內向社會公布。業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只，應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。
新版《條例》對于違反行為也設置了相應的罰則，犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。
車位該不該出售？
——處置方式向物業買受人明示
車位、車庫是物業糾紛和矛盾比較集中的問題。新版《條例》第六十條規定，城鄉規劃主管部門應當將規劃用于停放汽車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以注明，同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。建設單位應當將物業管理區域車位、車庫配置比例在顯著位置公示，按照配置比例通過出租、出售、附贈方式約定車位、車庫的歸屬。第六十一條規定，建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
小區公共收益歸誰所有?
——所得收益歸全體業主所有
小區公共收益歸誰所有，廣大業主非常關注。新版《條例》第六十三條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。第六十二條規定，利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等，在業主大會成立前，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。
物業服務如何監管？
——建立“黑名單” 實施聯合懲戒
遇到物業服務不到位，侵犯業主權益怎么辦？新版《條例》規定，縣級以上人民政府發展改革、住房城鄉建設、規劃等有關部門，應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其他有關部門投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。
省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準，建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業服務項目信息和信用信息，并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。縣級以上物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。
各界聲音
新版《條例》讓我們充滿期待
物業問題是民生問題，物業管理連著千家萬戶的利益，社會各界廣泛關注。對于即將實施的新版《條例》，社會各界有什么樣的看法？記者采訪中發現，對于新版《條例》，社會各界都有很大的期待，希望新版《條例》的實施能實現小區的健康、和諧、有序發展，為業主的幸福生活提供良好條件。
如果把城市看成一個有機體，社區就是這個有機體中的“小細胞”，社區治理好了，整個城市自然就好了。而對于社區而言，小區是社區的“小細胞”，每個小區管理好了，社區才能治理好。而最讓社區頭疼的問題就是無物業小區的管理問題。如果小區沒有物業有效管理，會給社區的管理工作增加很多困難。已在社區工作17年的西門社區黨支部書記、社區主任董亞莉對此深有體會。該轄區內的花溪小區建成 10 多年來，一直沒有物業管理。多年來，西門社區曾多次組織花溪小區居民成立業主委員會，但因小區租住戶較多和物業費收繳難等問題，小區的業主委員會一直沒有成立。沒有物業管理、沒有成立業主委員會，導致小區長期無人管理，私搭亂建成風，垃圾遍地，環境臟、亂、差，小區居民反映強烈。無奈之下，只能由辦事處組織花溪小區分包單位、西門社區工作人員、志愿者等多次到花溪小區開展衛生大清掃和雜物清理工作。對于社區而言，上面千條線下面一根針，社區負責的工作千頭萬緒，根本沒有精力和時間去負責具體某個小區的管理，這個時候只能靠物業和業主委員會管理小區。從這方面而言，物業和業主委員會是幫助社區管理小區的重要助手，社區離不開他們。新版《條例》的實施，有利于更好地規范物業和業主委員會的行為，有助于給小區居民提供更好、更優質的服務，為居民營造更好的居住、生活環境。
小區居民是物業服務的對象，物業服務好不好，他們最有發言權。家住東京大道東段一小區的居民張廷偉對新版《條例》非常關注。他最感興趣的內容就是關于業主投訴物業違法怎么處理的問題。他告訴記者，繳納的物業費和享受的服務不對等的問題，業主經常會遇到。“我們經常會遇到這樣的情況，收物業費的時候能見到物業工作人員，業主遇到問題需要物業幫助的時候卻找不到人，還有物業公司亂收費、侵犯業主的合法權益問題，這讓業主很氣憤，但除了去物業鬧、拒繳物業費外對物業公司也毫無辦法，而不繳物業費物業公司就不提供服務，久而久之就陷入惡性循環，讓業主和物業公司的矛盾越來越大。”張廷偉說，以前遇到問題都不知道向誰投訴、怎么投訴、投訴后怎么處理，新版《條例》對這個問題有了明確規定。《條例》明確要求建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以投訴舉報。接到舉報以后，有關單位必須調查核實跟蹤處理。同時，建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺，對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。在張廷偉看來，這些規定更有利于規范物業公司的行為，維護業主的合法權益。
在我市一家物業管理公司負責人看來，新版《條例》具有很強的針對性和可操作性，是一部保障物業管理規范、良性發展的重要法規，不僅有利于增強物業服務活動主體權責意識，提升整體物業服務水平和質量，而且也為物業服務行業規范自身行為、凈化行業環境、提升服務水平提供了制度規范。該負責人告訴記者，當前物業管理市場開放加大，物業服務行業的準入門檻降低，隨著房地產開發如火如荼，大量物業入市，一些服務能力差、服務水平低甚至無資質的物業企業也進入物業服務行業，導致物業管理市場良莠不齊，伴隨而來的是物業管理不規范、從業人員素質低、服務意識淡薄等，影響了物業服務行業的整體形象。新版《條例》有助于規范物業服務市場秩序、強化引導和監管，促進物業管理向著健康、穩定、高效和可持續方向發展。
我市積極備戰《魅力中國城》競演挖掘歷史沉淀煥發文化魅力
大嶺山： 不斷加大防洪體系建設力度
聽瀘州獲第二屆四川省廣電媒體融合創新十佳案例
張術平：推動“三重”工作早見成效快見成效
曹妃甸區二屆人大三次會議隆重開幕
黨報調查：新版《條例》要解決物業上"那些事兒"
湖里區公證處總部于中秋前夕搬遷至新辦公場所 158項公證可“即時出證”
夜空又現超級月亮
暗訪河西信訪接待室 工作人員不“上傳下達”
湖北啟動雙節期間價格監督檢查活動 重點監查門票,交通,零售和樓市
我愛書法
2月15日至2月21日春節放假7天
尖草坪區舉辦憲法專題輔導報告會
市公安局：舉行人民警察榮休暨新警入警宣誓儀式
莒縣國際半程馬拉松開跑 七千余人參賽
市財政局召開慶祝建黨97周年黨課報告會 暨“講嚴立”專題警示教育研討會
5月起，深圳路邊停車新規施行！這次終于不罰啦！粵B新能源車免費停1小時／天！
號外！“貧困母親兩癌救助專項基金”開始申報啦
淮北市一些單位和個人獲得全省無償獻血榮譽
市人大常委會舉辦履職培訓班