貝殼研究院楊現(xiàn)領(lǐng)： 租金將入下行周期
“租金在未來(lái)兩三個(gè)月以及明年將全面步入長(zhǎng)時(shí)間下行周期。目前，市場(chǎng)已經(jīng)反映出了租金下行的信號(hào)。”貝殼研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在接受媒體采訪時(shí)表示，8月份，北京租賃房源每平方米月租金為88.6元，環(huán)比下跌3.2%，創(chuàng)2017年以來(lái)單月最大跌幅，結(jié)束了此前持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。8月份租金的下跌主要是由于畢業(yè)季臨近尾聲，租賃需求回落，市場(chǎng)供需矛盾趨向緩和所致。
他認(rèn)為，租金下行的短期原因是租房市場(chǎng)進(jìn)入了季節(jié)性、周期性的淡季，長(zhǎng)期原因是由于經(jīng)濟(jì)和收入下行所帶來(lái)的累積性影響，這輪周期持續(xù)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。此外，由于結(jié)構(gòu)性因素，民營(yíng)服務(wù)業(yè)的用工成本很高。目前，經(jīng)濟(jì)下行對(duì)民營(yíng)服務(wù)業(yè)沖擊較大，由于其勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)，在這種形勢(shì)下，企業(yè)不得不通過(guò)改變用工方式來(lái)降低成本。而我國(guó)租客群體最集中的就是在服務(wù)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)中。因此，明年大部分運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都將面臨比較大的壓力。
與此同時(shí)，楊現(xiàn)領(lǐng)在會(huì)上圍繞租賃市場(chǎng)發(fā)表主題演講，以國(guó)外多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的租房市場(chǎng)為例，提出了我國(guó)目前租賃困局的解決辦法。
“無(wú)論是柏林、倫敦、香港、新加坡、紐約、洛杉磯，今天國(guó)際大都市的租金都在以相對(duì)較快的速度上漲。”楊現(xiàn)領(lǐng)在會(huì)上圍繞租賃市場(chǎng)發(fā)表主題演講時(shí)還表示，以倫敦為例，房?jī)r(jià)收入比越來(lái)越高，年輕人買(mǎi)房壓力和租房壓力都很大，越來(lái)越多年輕人被迫在高房?jī)r(jià)下進(jìn)入租賃市場(chǎng)，當(dāng)租賃供應(yīng)跟不上的時(shí)候，就會(huì)導(dǎo)致租金持續(xù)上漲，租金收入比上漲。租金的本質(zhì)是一個(gè)供求關(guān)系，租賃需求上升的情況下，能不能建立有彈性的供給市場(chǎng)？
對(duì)此，他舉例稱(chēng)，在東京可比的三個(gè)地段，房?jī)r(jià)差不多相同的情況下，東京絕對(duì)的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，通常是2倍—3倍。北京的租金在過(guò)去十幾年也有明顯的上漲，為什么這些不同國(guó)家的租賃市場(chǎng)特別是國(guó)際大都市的租賃市場(chǎng)，在最近十年出現(xiàn)了比較顯著的上漲？租金上漲在全球的主要城市是一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象，其背后反映的是2008年全球貨幣量化寬松帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。經(jīng)濟(jì)增速不達(dá)預(yù)期的情況下，大部分人的支付壓力越來(lái)越大，特別是年輕人，買(mǎi)不起房被迫進(jìn)入租賃市場(chǎng)，租賃需求增加，同時(shí)因?yàn)橥恋毓?yīng)的限制，土地供應(yīng)的剛性，租賃開(kāi)發(fā)供應(yīng)相對(duì)少的情況下，同步出現(xiàn)了這些國(guó)家主要城市租金的上漲。
“今天我國(guó)租賃開(kāi)發(fā)面臨的最大問(wèn)題是存在巨大的租賃開(kāi)發(fā)短板，尤其在一線核心城市。”
對(duì)于該如何規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)？楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，真正意義上的定價(jià)市場(chǎng)化一般包含四方面：第一，租金市場(chǎng)化；第二，租約市場(chǎng)化，凡是對(duì)租約限制的一定不會(huì)取得好下場(chǎng)，租約要有機(jī)構(gòu)的管理方或者房源方和客源方協(xié)商；第三，支付方式市場(chǎng)化，今天“押一付三”的支付方式是很大的痛點(diǎn)，才會(huì)出現(xiàn)租房分期用金融解決這個(gè)問(wèn)題；第四，政策市場(chǎng)化是最重要的，政府的核心決策在供給端激活市場(chǎng)而不是取代市場(chǎng)。
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