政策解讀：濟寧市人民政府關于市區國有劃撥土地上的房地產轉讓審批有關問題的批復
日前，濟寧市人民政府印發了《關于市區國有劃撥土地上的房地產轉讓審批有關問題的批復》（濟政字〔2017〕140號，以下簡稱《批復》）。該文件是我市推進“放管服”，完善房地產二級市場發展的一項舉措。
一、出臺背景
隨著房地產市場的不斷發展，劃撥土地上的房地產轉讓行為日益增多。但是部分情況下的相關法規制度存在滯后性，與當前我國加強產權保護的政策精神不完全一致，不利于人民群眾財產權利的實現，也影響了不動產登記的完善與效率。
目前，我們在工作實踐中有以下兩個急需處置的問題，一是國有劃撥土地上房地產轉讓時，對登記用途與現行城鄉規劃的用途不一致的，能否按照原用途辦理轉讓審批手續。不同工作人員基于辦理出讓手續是否要符合現行城鄉規劃，是否會不當增加房屋征收成本，是否因出讓而難以實施征收兩點形成了不同意見，對該類房地產的轉讓造成了障礙。二是歷史上因拆遷等采取劃撥用地方式安置的房屋（商業門面房）用地，法律規定其轉讓需報市政府審批。由于這一類房屋面積小，大多集中在100平方米以下，少部分在200平方米左右，數量多、分布廣，與其他房屋共用宗地，按照現行方式，轉讓時逐宗報市政府審批周期長，不能滿足群眾需要，影響不動產登記效率。
二、主要內容
《批復》明確了以下兩條意見。一是國有劃撥土地上房地產轉讓的，除《城市房地產管理法》第三十八條規定限制情形以外，國土資源部門應當依法給予辦理土地使用權出讓手續。經征求城鄉規劃部門意見，登記用途與現行城鄉規劃不一致的，應當告知其非經城鄉規劃部門同意不得新建、改建、擴建。已經實際被城市道路（綠化）等公共設施占用的，不納入出讓范圍。二是國有劃撥土地上商業服務業用途的房地產轉讓，建筑面積小于300平方米的，可以參照劃撥土地上住房轉讓的規定直接在不動產登記窗口辦理。劃撥土地上商業服務業用途的房地產轉讓應當繳納的土地出讓價款，按樓層計算，一層為建筑面積×基準樓面地價×0.4，二層及以上樓層為建筑面積×基準樓面地價×0.2，出讓期40年，自繳款日起算。
三、政策依據
依法取得的劃撥土地上的房地產轉讓的，無論是否與現行城鄉規劃一致，均應當予以支持。主要考慮如下方面： ①法律規定，禁止轉讓的其他情形應當符合“法律、行政法規規定”，目前沒有法律、行政法規規定房地產轉讓行為掛鉤實施城鄉規劃，即“符合規劃”。對申請轉讓的存量房地產提出符合城鄉規劃并掛鉤實施的要求，涉嫌違反《城市房地產管理法》、《行政許可法》等法律規定增設行政許可條件，違法限制當事人轉移財產權利，不符合當前行政審批制度改革“放管服”的要求，也不符合2016年出臺的《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》的精神。②劃撥土地上的房地產轉讓，屬于土地二級市場管理范疇，也是正常的財產權交易行為，國土資源部門依法對此類交易辦理出讓手續，不屬于政府重新組織的供地行為，不涉及城鄉規劃的實施。③該類存量房地產，既然已經完成不動產登記，說明是符合建設時點時期的城鄉規劃的，只是建設完成后隨著時間的推移，城鄉規劃作了調整，不存在該建筑物違反規劃的問題。該類土地上的建筑物需要改建擴建時，無論是否辦理了出讓手續，都應當依據《城鄉規劃法》辦理規劃許可，不存在因辦理出讓手續而違反城鄉規劃的問題。④按照2011年國務院公布施行的《國有土地上房屋征收條例》等規定，在房屋征收凍結通知下發后，除新建、改建、擴建、改變用途、租賃、析產、抵押、分戶等不當增加補償費的行為外，依法不限制房地產轉讓。對于在實施城鄉規劃時是否會不當增加房屋征收成本，是否因辦理出讓手續而難以實施征收的問題，依據《國有土地上房屋征收條例》等法律規定，因公共利益需要征收房屋的，無論其用地方式為劃撥還是出讓，其補償標準和征收程序都是一樣的，不存在不當增加補償費的問題。⑤對于不動產統一登記中因劃撥土地房地分離的，以及因司法裁定需要協助執行的，如果因此不予辦理土地使用權轉讓手續，不僅不符合法治精神，還會導致經濟糾紛等引發的社會矛盾得不到及時解決而日趨尖銳。
國有劃撥土地上商業服務業用途的小面積房地產轉讓，參照房改房上市的做法，規定在不動產登記窗口直接辦理，主要是考慮這類事項屬于群眾身邊的“小事”，應當從方便群眾、提高辦事效率的角度出發，沒有必要與大地塊用地審批執行統一的審批程序，也能夠因此減輕行政審批成本。收取土地出讓金的標準直接掛鉤基準地價和房屋建筑面積，與土地市場評估價格相當，不再逐個進行評估，減少了此項中介費用以及為此所耗費的時間。
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