襄陽物業新政策細則出爐 這些地方發生變化
交房一年無人住 業主需繳70%物業費
物業新政策本地細則出爐 這些地方發生變化
襄陽日報網訊 【全媒體記者吳艷】未經業主同意物業費就上漲了，已經購買了停車位還要交停車費……居民在享受物業服務的同時，也經常遇到物業收費、服務不規范的地方。結合于4月1日起正式執行的《湖北省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），近日市物價局、市住房保障和房屋管理局聯合下發了我市的具體實施細則，細則對《條例》中的兩條規定進行了具體明確。
明確：交房后一年內無人入住 業主需承擔70%的物業費
為避免業主與物業的糾紛，《辦法》規定，前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日的物業費，由開發商承擔；房屋交付之日后的物業費，由業主承擔；房屋交付后一年內無人入住的，空置期間業主承擔物業服務費的比例，由當地價格主管部門會同房產主管部門確定。
市物價局服務價格管理科科長佘思敏介紹，參照武漢等國內多個城市的比例設置，我市最終確定，房屋交付一年內無人入住的，空置期間業主承擔70%的物業服務費。
明確：自有車位不繳停車費 需繳車位物業服務費
《辦法》規定，對于已經買了或租了車庫（位）的業主，物業公司不得再額外收取停車費。
針對此條，我市進一步明確，為保證車輛有序通行、停放，對業主擁有產權或使用權的車庫、車位進行維護管理，發生的相關設施設備運行及維護、照明、保潔、通風、排水和秩序維護等服務費用，物業服務業主可按車庫（位）的數量或法定產權面積收取車庫、車位物業服務費。
變化：取消物業服務收費的上下浮動率 別墅類住宅不超過3元
我市關于《辦法》的實施細則自4月1日起正式實施，市物價局、市住房保障和房屋管理局《關于規范普通住宅物業服務收費管理的通知》及市物價局《關于普通住宅物業服務收費相關問題的通知》同時廢止。
文件《關于規范普通住宅物業服務收費管理的通知》中規定，物業綜合服務費具體收費標準可上下浮動，向上浮動幅度不超過基準價的10%，向下浮動幅度由雙方協定。
我市《辦法》實施細則取消了上下浮動幅度，市區住宅前期物業服務收費標準直接執行文件中規定的指導定價。其中有兩個收費等級：一級收費等級，高層住宅不超過1.4元/平方米·月，多層住宅不超過0.9元/平方米·月；二級收費等級中，高層住宅不超過1.2/平方米·月，多層住宅不超過0.7元/平方米·月。另新增規定，別墅類住宅前期物業服務收費標準不超過3元。
除此之外，《辦法》以下規定：
公共道路或場地屬全體業主共有
《辦法》規定，“物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業主共有，可以收取停車費，其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。”
佘思敏解讀，對業主共有車位，目前部分地方的做法是在停車費之外另行收取泊車服務費。這種做法不符合《物權法》《湖北省物業服務與管理條例》規定。既然是全體業主共有的車位，那么收不收費、收多少費、收費收入歸誰所有等都得由業主大會決定。
至于物業服務企業在《物業服務等級標準》規定之外提供停車服務，經業主大會同意，可以從收取的停車費中提取勞務費作為報酬，具體比例由雙方約定。如果雙方不能就勞務費提取比例達成一致，當地價格、房產部門可以且應當提供指導服務。
業主共有車位產生的收益，由業主大會決定其使用方式和用途，應優先用于物業小區停車設施設備建設維護。
物業不能隨意調整收費標準
《辦法》規定，實行政府定價管理以外的物業服務，合同期內，物業公司不得擅自調整物業服務收費標準，確需調整的，應征得業主大會同意，未成立業主大會的小區須經多數業主同意。
物業不得隨意收取裝修保證金
針對房屋裝修，《辦法》要求，物業公司對房屋裝修實行保證金管理的，由物業公司與業主或業主大會協商制定管理辦法，對保證金標準、退還時間和相關責任等事項進行具體規定。
不得以停水、停電催繳物業費
催促業主及時繳納物業費，物業公司不得以停水、停電相要挾。
《辦法》規定，業主應按合同約定繳納物業費，未按約定交納的，業主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業公司可依法申請仲裁或者提起訴訟，不得以業主拖欠物業費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。
這些車免繳停車費
臨時停車不超過30分鐘的車輛；為業主提供搬家（配送貨物）服務車輛；執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車，郵（快）遞車，環衛車，市政設施維護維修車，殯葬車，殘疾人專用代步車輛等進入小區，免收停車費。
新舊政策這樣銜接
新舊政策如何銜接？佘思敏介紹，《辦法》實施前，已經簽訂物業服務合同（包括前期物業服務合同）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執行。《辦法》實施后，新簽訂物業服務合同的，按照《辦法》和當地制定的實施細則規定執行
居民可以這樣維權
業主和物業公司有爭議后，如何維權？佘思敏指出，對物業服務企業等未履行合同及其它侵害業主權益的行為，可以向人民法院提起訴訟。對價格違法行為，可以通過12358價格監管平臺進行投訴舉報。對服務行為、服務質量和與物業權屬、計費面積相關的問題，可以向各級房地產主管部門咨詢和投訴舉報。
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