重慶出臺房地產市場調控新政 有利于促進全市房地產市場健康發展
市財政局、國家稅務總局重慶市稅務局、市國土房管局日前印發《關于調整房地產開發經營業務計稅毛利率等政策的通知》（以下簡稱《通知》）。為什么要出臺這項政策？新政出臺將給我市房地產市場、企業、個人帶來怎樣的影響？7月4日，重慶日報記者就各方關注的熱點話題采訪了相關部門。
重慶日報：市政府不久前出臺《加強房地產市場調控工作的通知》，這次專門調整財稅政策的背景和意義是什么？
答：6月22日，重慶市人民政府辦公廳印發《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（渝府辦發〔2018〕88號，簡稱88號文件），《通知》是落實88號文件的具體舉措。
《通知》的出臺，首先是根據黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對標對表貫徹落實黨的十九大精神和國務院關于房地產市場調控工作部署，堅持調控目標不動搖、力度不放松。
其次，是為了貫徹落實市委、市政府“著力穩定房地產市場，綜合精準施策，促進平穩健康發展”“實施房地產市場系統調控和超前調控”要求，針對投機炒作之風有所抬頭等實際情況，實施的系統調控和超前調控。
再次，是為了進一步發揮財稅調控職能，通過優化政策安排、規范稅收征管，推動建立更加公平、更有效率的收入分配秩序。上述房地產調控系列“組合拳”政策共同發力、相得益彰，既著眼于當前、又兼顧長遠，有利于促進重慶房地產市場健康發展。
重慶日報：《通知》從五個方面對政策進行了明確，具體作了怎樣的調整？從什么時候開始執行？
答：在調整路徑上，分別采取了恢復、規范、停止三種方式。一是恢復三項。2016年為配合房地產去庫存，我市出臺了三項臨時性稅收優惠政策，現針對我市房地產市場出現的新情況，經研究決定，不再執行三項稅收優惠政策，包括——
對在主城區（含主城開發區）從事房地產開發經營業務的企業，其銷售未完工開發產品的企業所得稅計稅毛利率由15%恢復為20%，對非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由2%恢復為3.5%，停止執行對投資性房地產房產稅按就低原則選擇從價計征或從租計征政策。
二是規范一項。對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優惠，涉及的家庭持有住房套數情況以全市為范圍進行認定。
三是停止一項。個人首次購買按揭財政補助政策不再執行。
從執行對象看，恢復的三項政策主要涉及企業，買賣住房稅收優惠、個人首套房按揭財政補助兩項政策主要涉及到個人。個人首次購房按揭財政補助政策自今年8月1日起不再執行，其余四項政策的執行時間為今年7月1日起。
重慶日報：涉及房地產企業的三項政策調整后，會不會增加企業稅負？
答：三項政策中，企業所得稅毛利率和土地增值稅預征率調高，雖然從數字表面上看是調高了，但關鍵詞是“毛利率”和“預征率”。稅法規定，房地產開發企業實際應繳納的企業所得稅、土地增值稅需要在年度企業所得稅匯算、項目土地增值稅清算環節確定。前端的預繳環節企業“多繳”企業所得稅、土地增值稅，尾端的匯算、清算環節企業就“少補”或“多退”，總體拉通，并不增加企業的實際稅負。投資性房地產房產稅回歸以租金收入為計稅依據后，則在一定程度上將增加企業持有投資性房地產的稅收成本。
重慶日報：《通知》明確個人住房買賣的稅收優惠、在全市范圍內認定家庭持有住房套數，具體怎么認定？
答：對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優惠，涉及的家庭持有住房套數情況以全市為范圍進行認定。
也就是說，對個人享受上述稅收優惠政策，需要在全市范圍內認定是否屬于家庭的唯一或第二套住房。如果是個人購買的90平方米以下或以上的家庭唯一住房，分別減按1%或1.5%的稅率征收契稅，90平方米以下或以上的家庭第二套改善性住房，分別減按1%或2%的稅率征收契稅。如果是個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。除此之外，個人購買的住房，按房屋價格3%繳納契稅，個人轉讓住房按成交價1%或成交價減除房屋原值、轉讓過程中繳納的稅金和合理費用后的差額的20%繳納個人所得稅。
請公眾放心的是，此次新政出臺，不會因家庭持有住房套數認定范圍的擴大，導致大家“多跑路”，也無需提交額外的資料。個人辦理納稅申報時，只需要據實向稅務機關申報家庭住房保有情況，稅務機關依據全市不動產登記信息，對個人申報住房保有情況進行核實，根據核實情況確定是否應該享受相應稅收優惠政策。
重慶日報：8月1日起不再執行主城區個人首次購房按揭財政補助政策，在這之前符合條件的政策對象怎么辦？
答：2008年12月，我市開始在主城區實施個人首次購房按揭財政補助政策，對個人在主城區按揭購買唯一住房并在主城區繳納個人所得稅的購房產權人，在補助年度內（從產權人購買住房并支付按揭本息的首月起算連續12個月止為一個補助年度，以后的補助年度以此連續類推），以其在主城區繳納的個人所得稅的40%為限，高于同期為所購住房支付按揭本息的，按支付的按揭本息額度給予補助；低于的，按個人所得稅40%的額度給予補助。總累計補助額不超過住房總價的30%。
需特別說明和強調的是，并不是說只要在主城區按揭購買唯一住房，就可以享受補助，而是需要同時滿足三項條件：一是以按揭方式在主城區購房；二是所購住房為唯一住房；三是在主城區繳納個人所得稅。
2016年6月，為配合去庫存工作，我市將原定2017年底到期的政策進行了適當延期。為何現在就停止了，主要考慮到當前在全國房地產市場活躍的大背景下，我市尤其是主城區住宅去庫存目標已基本實現，住宅市場交易活躍，且部分區域出現了階段性供需矛盾突出、投資投機性購房增多等情況，因此原伴隨去庫存目標而延長執行期的個人首次購房按揭財政補助政策已不宜再繼續執行，經市政府研究決定，自2018年8月1日起，我市不再執行該政策。
對8月1日前符合條件的政策對象，我們做了過渡處理：一是8月1日前已滿一個補助年度且符合相關條件的產權人，在補助年度到期后3個月內申報辦理。二是8月1日前未滿一個補助年度但符合相關條件的產權人，可在8月1日至10月30日申報，按補助年度內購房按揭貸款已支付月份據實辦理。三是暫未取得房產證的產權人，可在8月1日至10月30日申報，產權人取得產權證后再撥付補助。相關申報資料及辦理流程不變，請符合條件的補助對象在規定期限內及時到個人所得稅繳納地所在的區財政局申報辦理。
比如，某人購買住房并支付按揭本息的首月是2017年6月，并且符合補助條件，2017年6月至2018年5月就為一個補助年度，可在補助年度到期后的3個月內（也就是2018年8月31日前）進行申報。
同時，2018年6至7月的補助資金，可在2018年10月30日前申報。
如果還沒有取得房產證，需要在上述期限內提交資料，取得房產證并提交復印件后再撥付補助。
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