“工業(yè)綜合體”的錫北實(shí)踐
最近，聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)第一期的最后一批廠房建設(shè)如火如荼，昨天園方透露信息表示，上月廠房已經(jīng)“開(kāi)盤(pán)”。與此同時(shí)，一直“飄在空中”的二期建設(shè)，也有了落地的跡象，聯(lián)東集團(tuán)和錫北鎮(zhèn)已經(jīng)就此開(kāi)始商榷。
聯(lián)東U谷落戶(hù)錫北的這個(gè)園區(qū)，是聯(lián)東集團(tuán)首個(gè)也是迄今為止唯一一個(gè)在國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立的“工業(yè)綜合體”，經(jīng)歷五年多不溫不火的發(fā)展，重又開(kāi)啟了快進(jìn)鍵。招商總監(jiān)平洲告訴記者，契機(jī)來(lái)自各方對(duì)土地產(chǎn)出效益的日益重視。
對(duì)于錫北鎮(zhèn)而言，“以畝均效益論英雄”的時(shí)代來(lái)臨，是一個(gè)不可錯(cuò)過(guò)的“風(fēng)口”。
用市場(chǎng)的手，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)
“聯(lián)東U谷錫山國(guó)際企業(yè)港”的項(xiàng)目，是在當(dāng)時(shí)錫北鎮(zhèn)黨政一把手積極推動(dòng)之下而成的。
2013年，現(xiàn)任錫北鎮(zhèn)黨委副書(shū)記的陸敏方第一次到北京市通州區(qū)考察聯(lián)東園區(qū)時(shí)，就被其集約用地的種種優(yōu)勢(shì)所“震撼”。當(dāng)時(shí)的錫北鎮(zhèn)，企業(yè)多但偏弱，且土地資源已經(jīng)碰觸到“天花板”，零碎的供地已經(jīng)被“喊停”。聯(lián)東的出現(xiàn)，挑起了鎮(zhèn)里的興奮點(diǎn)。
用市場(chǎng)的手實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)探索工業(yè)園的發(fā)展模式，同時(shí)也是對(duì)政府職能轉(zhuǎn)變的一種嘗試。園區(qū)的廠房建設(shè)、項(xiàng)目招商、企業(yè)管理、效益考核、人才招引等都由聯(lián)東U谷負(fù)責(zé)，錫北鎮(zhèn)僅對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、環(huán)保、安全等進(jìn)行總體把關(guān)，提供政府服務(wù)。就這樣，70天內(nèi)完成從簽約到開(kāi)工的全流程，聯(lián)東U谷項(xiàng)目當(dāng)年就落在錫北的土地上。
2014年底，聯(lián)東U谷首批廠房初步建成，引進(jìn)12個(gè)項(xiàng)目，廠房容積率達(dá)1.4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單個(gè)企業(yè)供地。平洲介紹說(shuō)，聯(lián)東U谷最大的特點(diǎn)在于，企業(yè)可以像居民購(gòu)房一般貸款或分期繳費(fèi)購(gòu)買(mǎi)廠房、租用廠房，購(gòu)房費(fèi)用甚至不到同類(lèi)園區(qū)的一半。對(duì)于規(guī)模不大的企業(yè)來(lái)講，他們不需要在“拿地”上花費(fèi)太多精力，有限的資金完全可以投在購(gòu)買(mǎi)設(shè)備這個(gè)“刀刃”上。
以極少的成本就投入運(yùn)營(yíng)、滾雪球似的發(fā)展壯大，吉姆西就是一家受益者。剛開(kāi)始的時(shí)候企業(yè)買(mǎi)了1600平方米，三年后的現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到6000平方米；起步時(shí)20名員工、1000多萬(wàn)元規(guī)模，如今營(yíng)收過(guò)億、年稅收超450萬(wàn)元，在集成電路BNP 智能設(shè)備再制造市場(chǎng)中占據(jù)了80%的份額。副總經(jīng)理莫科偉說(shuō)，“聯(lián)東模式”對(duì)于小型的成長(zhǎng)型企業(yè)來(lái)講，非常有針對(duì)性。
新模式形成“多米諾”效應(yīng)。按照原先的規(guī)定，工業(yè)用地不可以分割產(chǎn)權(quán)證。而按聯(lián)東的運(yùn)行思路是：一棟廠房里，可以根據(jù)需要分租或售給幾家企業(yè)。無(wú)錫在推進(jìn)“三解三促”時(shí)把這作為一個(gè)課題去研究，最終解放思想，大膽地進(jìn)行了政策創(chuàng)新。
市經(jīng)信委相關(guān)人士關(guān)注到一個(gè)現(xiàn)象：若論區(qū)位，錫北鎮(zhèn)并不占優(yōu)勢(shì)，但五星級(jí)酒店、知名樓盤(pán)都看中這里，他認(rèn)為和聯(lián)東U谷不無(wú)關(guān)系。
雖遭遇曲折，但“集約開(kāi)發(fā)”的信念未變
只是，像吉姆西這樣的成功案例，并沒(méi)形成規(guī)模效應(yīng)。知情者回憶，產(chǎn)業(yè)園不久就進(jìn)入“高開(kāi)低走”的發(fā)展，在隨后的兩年里，項(xiàng)目增長(zhǎng)量沒(méi)能達(dá)到預(yù)期，原計(jì)劃在5年內(nèi)完成的1200畝土地開(kāi)發(fā)也停滯了。目前，園區(qū)交房的項(xiàng)目達(dá)34個(gè)，其中25家投產(chǎn)；去年園區(qū)產(chǎn)值2.8億元左右，稅收900萬(wàn)元左右，估算下來(lái)畝均稅收超過(guò)錫北鎮(zhèn)的“基礎(chǔ)線(xiàn)”30萬(wàn)元。
“周邊還是以傳統(tǒng)行業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)為主，并不適合多層廠房。”平洲分析，周邊還是傳統(tǒng)行業(yè)的中小企業(yè)為多，企業(yè)質(zhì)量偏弱，這與園區(qū)希望引進(jìn)的尖端、前沿企業(yè)的預(yù)期相差較遠(yuǎn)。他坦言，與聯(lián)東集團(tuán)在國(guó)內(nèi)大城市設(shè)立的園區(qū)相比，錫北的招商進(jìn)度、園區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度明顯偏慢。一度，他們把目光瞄準(zhǔn)了本市其他板塊的企業(yè)，但沒(méi)有足夠的動(dòng)力，企業(yè)跨區(qū)“遷移”的意愿并不強(qiáng)烈。
“傳統(tǒng)企業(yè)主對(duì)‘買(mǎi)地建廠’有‘執(zhí)念’。”陸敏方對(duì)此也感到“頭疼”。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)總體政策要求不高，鎮(zhèn)里畝均稅收20萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)并不難以達(dá)到，企業(yè)并沒(méi)有集約利用土地的迫切需求。
也有供需錯(cuò)位上的問(wèn)題。聯(lián)東U谷開(kāi)始建設(shè)時(shí)，依照其他地區(qū)的模式，建了不少三層、四層的廠房，也沒(méi)有配備起重機(jī)等，而錫北周邊的企業(yè)多屬于傳統(tǒng)加工制造產(chǎn)業(yè)，更需要單層廠房，重型設(shè)備難以上樓，也就無(wú)法租用高層廠房。因此聯(lián)東第一批次的招商很不理想。到第二批次的時(shí)候，聯(lián)東廠房做出了改變，多建設(shè)單層、大平層的廠房，也配備了行車(chē)架等起重設(shè)備，外加招商工作逐步推進(jìn)，前兩批次的廠房陸續(xù)租售出去。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一條少有人走的路，踏入“窄門(mén)”、即便慢也仍然沒(méi)放棄，其實(shí)是源于對(duì)“集約開(kāi)發(fā)”的堅(jiān)信。聯(lián)東集團(tuán)相關(guān)人士表示：對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目，園區(qū)都很用心；錫北鎮(zhèn)也為其留出成長(zhǎng)空間，“產(chǎn)能釋放需要空間和時(shí)間，企業(yè)的理念在逐年改變。”陸敏方表示。
以“畝均效益論英雄”的導(dǎo)向下，聯(lián)東U谷再起航
近日，平洲在微信朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)了一則消息：無(wú)錫新增工業(yè)用地將由“買(mǎi)”轉(zhuǎn)“租”。他告訴記者，無(wú)錫剛出臺(tái)的這項(xiàng)政策，正符合聯(lián)東U谷的特色，“這是工業(yè)土地供應(yīng)的必然趨勢(shì)。”
早在去年，“以畝均效益論英雄”的風(fēng)向標(biāo)在無(wú)錫就已樹(shù)立，這讓聯(lián)東和鎮(zhèn)里都為之一振。園區(qū)人士透露說(shuō)，如果要求低一點(diǎn)的話(huà)，一期最后開(kāi)發(fā)的這批廠房不愁銷(xiāo)路，但他們不愿意放低標(biāo)準(zhǔn)。
二期建設(shè)已提上議事日程。在新的招商計(jì)劃中，產(chǎn)業(yè)園將嚴(yán)格依照每平方米稅收超500元的土地集約利用“門(mén)檻”，圍繞集成電路、智能電子、高端裝備制造三大產(chǎn)業(yè)方向，為錫北引入更多龍頭企業(yè)。而且，標(biāo)準(zhǔn)可能還將提高。
在招商上，聯(lián)東全國(guó)布點(diǎn)的大視野依然是產(chǎn)業(yè)園能倚靠的優(yōu)勢(shì)。聯(lián)東集團(tuán)進(jìn)駐了國(guó)內(nèi)20多座城市，這意味著錫北鎮(zhèn)擁有了20多支招商隊(duì)伍。平洲說(shuō)，前不久漳州同事剛剛向他推薦了一個(gè)鋰電池金屬材料前道分割的項(xiàng)目，感覺(jué)比較適合無(wú)錫。
營(yíng)造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，是要一以貫之并做得更好的一門(mén)必修課。從蘇州搬遷至無(wú)錫的睿威爾科技負(fù)責(zé)人向記者細(xì)數(shù)了在聯(lián)東U谷的種種福利：不僅企業(yè)“拎包入住”、各項(xiàng)審批“加速度”、享受公寓食堂等配套設(shè)施……園區(qū)還會(huì)很貼心地組織企業(yè)家沙龍、召開(kāi)園區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，讓“鄰居”們互相熟悉、友好相處；還會(huì)根據(jù)企業(yè)要求，專(zhuān)項(xiàng)訂制招聘會(huì)。
產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)招商運(yùn)營(yíng)需要時(shí)間和過(guò)程，園區(qū)方也在根據(jù)實(shí)際情況作調(diào)整，比如今年實(shí)行的三審制度：按照項(xiàng)目招商要求，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)審核，看是否符合項(xiàng)目稅收要求；送到當(dāng)?shù)卣畬徍?，看是否符合?dāng)?shù)卣猩桃螅蛔詈笏偷郊瘓F(tuán)市場(chǎng)部審核，看是否符合項(xiàng)目定位。
土地資源越來(lái)越少，對(duì)項(xiàng)目績(jī)效考核日益重視，平洲相信：這是“聯(lián)東模式”的新機(jī)遇，“一心做產(chǎn)業(yè)，相信堅(jiān)持一定能做好。”
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