周口出臺小區物業管理意見
周口市人民政府關于進一步規范社區物業管理的意見
周政〔2018〕28號
各縣（市、區）人民政府，市經濟開發區、東新區、港口物流產業集聚區管委會，市人民政府各部門：
為進一步規范中心城區社區物業管理，提升物業管理水平，理順管理體制，改善人居環境，促進物業服務行業健康發展，根據《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發﹝2017﹞13號）《河南省物業管理條例》《周口市人民政府關于加強社區物業管理工作的意見》（周政﹝2016﹞46號）等法規政策精神，結合周口實際，特制定本意見。
一、指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和中央、省、市城市工作會議精神，助力我市“百城提質”和“五城聯創”，著力解決中心城區社區物業管理中存在的矛盾和問題，切實調動和發揮街道辦事處、社區居委會工作積極性和工作優勢，促進物業服務行業持續健康發展。
二、目標任務
到2021年，用4年時間培育一批物業管理品牌企業，建設一批和諧有序、綠色文明、創新包容的物業社區。市中心城區老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到90%以上，新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%。
三、基本原則
（一）堅持“條塊結合、屬地管理”的原則。按照“行業管理部門監督指導、區政府（管委會）負責、街道辦事處組織、社區居委會落實”的物業管理新體制，推進物業管理權力下放、重心下移，切實解決社區物業管理中存在的問題。
（二）堅持“業主自治、依法監管”的原則。指導、鼓勵小區業主成立業主委員會，制定管理公約，自主選聘物業服務企業，主動參與小區公共事務管理。街道辦事處、社區居委會加強對小區業主委員會工作的管理，依法履行監管職責，確保業主自治活動健康有序發展。
（三）堅持“市場主導、分類管理”的原則。遵守市場發展規律，放寬物業行業準入環境，激活物業服務企業服務意識。前期物業項目管理通過公開招標準入，后期物業項目管理通過業主大會選聘或公開招標準入，老舊小區物業項目管理通過改造由政府主導引入。根據物業項目管理類別的不同，促進物業管理市場化運作，實現不同物業項目的差異化管理。
四、主要工作
（一）加強社區物業管理的屬地職能。中心城區各區要將社區物業管理工作納入綜合治理內容，每半年安排部署不少于一次，每年專項檢查不少于兩次。年底，各區物業管理行政主管部門要對轄區內社區物業管理工作開展情況進行綜合考核驗收，并將考核結果予以通報。落實物業管理重心下移的新要求，各街道辦事處設立物業管理機構，明確職責，指定責任領導，根據轄區小區數量、規模和物業任務的實際，配備不少于3名以上物業管理專職人員，督促和指導物業服務企業、業主委員會履行職責，所需經費由各區負責保障；建立物業管理聯席會議制度，定期或不定期召集物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方，參與協調解決本轄區內物業管理中的主要問題；完善物業管理糾紛調處機制，建立糾紛投訴臺賬，受理日常投訴。綜合運用行政、稅收、補貼、信用的手段，對業主、業主委員會、物業服務企業管理活動中的糾紛進行調處；對無物業管理和無主管單位的老舊小區，應加強居民安全管理，主動實施托管。業主實行自行管理的小區，街道辦事處和社區居委會應加強事中、事后的監督管理，提升老舊小區物業管理水平。社區物業管理中發現違法違規行為的，由街道辦事處甄別確認后報市物業管理行政執法單位予以處罰。
（二）鼓勵、指導成立業主大會和業主委員會。各級物業管理行政主管部門應鼓勵小區業主自治，指導業主成立業主大會和業主委員會，全面參與小區公共事務管理。一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上、業主入住戶數比例達到30%以上或前期物業解除（到期）前90天的，符合業主大會成立條件的，各街道辦事處在收到建設單位或10名以上業主聯名申請提出成立首次業主大會的，街道辦事處應在30日內組織成立首次業主大會籌備組。籌備組長由街道辦事處代表擔任，并在60日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會委員和業主委員會主任、副主任。業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，履行與業主大會相同的職責。倡導“雙向進入、交叉任職”的物業管理模式，符合條件的社區居委會工作人員可兼任業主委員會主任，物業服務企業項目負責人可進入社區居委會擔任其成員，逐步加強社區物業管理信息的雙向溝通和交流。
新建住宅小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由市、區分別承擔。
（三）開展前期物業招標投標工作。建立前期物業管理招標投標工作機制，落實《周口市人民政府前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（周政辦﹝2018﹞65號）規定，促進公平競爭，樹立服務意識，提升服務質量，營造良好的準入競爭環境。中心城區在建物業服務項目必須進行前期物業招標，預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；現售商品房項目在開始銷售前30日完成；非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。建設單位在申請辦理商品房預售許可證、現房銷售備案和非出售新建項目竣工備案手續時，應提交物業管理項目中標備案通知書或其他證明文件，確保前期物業管理招標投標工作落到實處。
（四）全面規范社區物業管理。物業管理是社會管理的“細胞”，是社區服務的一支重要力量，社區和諧是社會和諧的基礎。物業管理事關群眾切身利益，事關城鄉基層和諧穩定，中心城區各區應全面規范社區物業管理。
1.做好物業服務企業選聘。前期物業管理階段，建設單位必須通過招標投標方式選聘物業服務企業，實施前期物業管理。業主委員會成立后，應當在前期物業服務合同期限屆滿3個月前組織召開業主大會，對前期物業服務企業續聘或另聘做出決定。業主大會決定續聘前期物業服務企業的，應在業主大會做出決定后30日內完成合同續簽工作。業主大會決定另聘物業服務企業的，業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在約定的時間內撤出物業管理區域。業主委員會與物業服務企業無論續聘、終止或另聘，均應提前3個月報告街道辦事處。街道辦事處、建設單位、前期物業服務企業、業主委員會要按照有關規定做好物業的續聘或另聘工作，確保小區物業管理連續穩定、不留空白。
2.落實物業管理各項備案工作。各級物業管理行政主管部門要進一步加強履職盡責能力，提高物業管理水平，規范物業行政備案工作。一是落實物業管理區域備案。建設單位在前期物業管理招標工作之前，登錄河南省住房城鄉建設廳房地產管理、物業管理監管平臺（以下簡稱“監管平臺”），向市物業管理行政主管部門進行物業管理區域備案。二是落實前期物業管理招標中標備案。建設單位在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理招標備案；自確定中標人之日起15日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理中標備案。三是落實物業承接查驗備案。物業服務企業應當自物業交接后30日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行物業承接查驗備案。四是落實物業服務合同備案。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行物業服務合同備案。五是業主委員會備案。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處備案，街道辦事處將備案情況抄送區物業管理行政主管部門。建設單位、物業服務企業、業主委員會未按規定辦理有關備案手續的，市住房城鄉建設部門和街道辦事處應責令其限期改正。
3.推進物業服務項目信息公示。為回應社會關切，維護業主的知情權、參與權、決策權、收益權，依法保障業主的權益，物業服務項目應進行信息公示。建設單位在項目設計時，應在適宜位置設計符合配建要求的物業管理用房，并明確其實用功能。市規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件和附圖上載明并公示。建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物業管理用房坐落位置和建筑面積，并將前期物業服務企業名稱、服務內容、服務收費標準和服務合同期限等內容納入商品房銷售信息并公示。物業服務企業應在物業管理區域的顯著位置公示企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、投訴電話；公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準以及物業費繳納、公共費用分攤、公共部位和公共設施設備經營收益支出等情況；公示電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維修保養等情況。同時，相關物業行政管理部門要公示本部門的受理投訴電話。市住房城鄉建設部門負責信息公示牌制定，統一標準、統一內容。2018年12月底，中心城區物業服務小區信息公示牌要實現全部懸掛，未按規定時限懸掛的，由市物業管理行政執法單位依法進行處罰。
4.加強停車位分配和管理。市規劃部門應當將規劃用于停放車輛的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附圖或規劃指標中予以注明，同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。建設單位應當將物業管理區域的車位、車庫的配置比例在小區的顯著位置進行公示；應將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，應當向物業買受人明示，并在商品房預售合同中約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出租給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主購買和承租后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。
利用物業管理區域內的公共道路、場地劃定車位停放車輛的，物業服務企業應當就車位分配方式、管理費、收益分配方式等充分征求業主意見，業主大會成立前，經專有部分占建筑物總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
5.執行物業服務合同約定。物業服務合同是物業雙方履行義務、行使權力的基石，也是保障物業雙方合法權益的法律依據。物業服務合同應對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定，物業雙方應嚴格執行物業服務合同約定，特別是物業服務收費應當遵循質價相符的原則，根據市場情形，合理約定收費標準，合同未予標明的費用，物業服務企業不得收取。物業服務收費確需調整的，應當與業主委員會協商，并經業主大會同意后調整；未成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，方能調整，堅決杜絕物業服務亂收費、不經法定程序亂調整的行為。
6.開展示范小區評選活動。根據“以點帶線，以線帶面”原則，有序開展“示范小區”評選活動，中心城區四區每年要推出兩個以上示范小區。市住房城鄉建設部門要制定物業服務企業扶持發展的意見，明確獎懲措施，選擇一批基礎配套設施完備、規模較大、服務管理水平相對較高的小區，作為示范小區進行重點扶持。被評為示范小區的，除進行表彰外，各區還應對小區的管理主體給予必要的物質獎勵，被評為市級示范小區（項目）的獎勵3萬元，被評為省級示范小區（項目）的獎勵10萬元。
7.建立物業服務費拖欠懲戒制度。物業服務企業與建設單位是兩個獨立的法人公司，建設單位是小區建設、產權辦理、房屋質量、配套設施設備移交等責任的主體，物業服務企業是小區的從業主體，為小區業主提供物業服務。業主應積極按時足額繳納物業管理費，對無正當理由拖欠或拒繳物業服務費的業主，業主委員會、物業服務企業可進行公示催繳；逾期不繳納的，可向街道辦事處上報拖欠物業費業主的信息名單督促繳納；由街道辦事處督促后仍不繳納的，街道辦事處可將拖欠物業費業主的信息名單抄報市、區物業行政主管部門存檔登記，并報送至市社會信用體系建設領導小組辦公室，以適當形式將其公開。同時，物業服務企業可對拖欠物業費業主提起訴訟或仲裁。
8.建立完善企業“黑名單”制度。依托河南省房地產開發行業綜合管理平臺和周口市公共信用信息共享平臺，房地產開發企業有下列行為之一的，經查證屬實的，由市住房城鄉建設部門上報省住房城鄉建設廳或報送至市社會信用體系建設領導小組辦公室記入企業“黑名單”：一是未按規劃許可和施工許可配建小區配套設施的；二是專業經營設施設備未移交專業經營單位的；三是前期物業管理未進行招標的；四是未按法律規定公示信息的；五是物業服務區域未備案的。
依托河南省物業管理綜合監管平臺和周口市公共信用信息共享平臺，物業服務企業有下列行為之一的，經查證屬實的，按上述程序記入企業“黑名單”：一是對小區違法建設、私搭亂建、侵占損壞公共部位和公共設施設備等行為未依法勸阻、制止，或未向街道辦事處和有關部門報告的；二是物業服務亂收費、不按協議服務、擅自停水停電、阻礙業主出行、威脅恐嚇業主的；三是未按法律規定公示信息的；四是承接查驗和物業服務合同未備案的；五是無故阻礙專業經營單位基礎配套設施建設進小區的。被記入一次“黑名單”的企業，2年內不得在中心城區開展相關業務；被記入兩次“黑名單”的企業，5年內不得在中心城區開展相關業務；被記入3次以上“黑名單”的企業，清理出中心城區物業服務市場或建議市工商部門吊銷其營業執照。
通過企業信用懲戒，達到有效約束違法失信主體，促進失信行為的糾正和信用環境的改善，進一步褒揚誠信、懲戒失信、培養物業行業誠信文化和良好環境。
（五）創新社區物業管理模式。加強社區居委會黨組織建設，積極探索在黨員較多的小區成立黨員代表小組，并參與小區管理。片區民警是黨員的，可以兼任社區居委會副主任；不是黨員的，可兼任社區居委會工作人員。規劃部門、住房城鄉建設部門、專業經營單位及街道辦事處要各司其職、各負其責，把好規劃設計、施工監管、綜合驗收等關口，認真落實《周口市人民政府關于加強社區物業管理工作的意見》（周政﹝2016﹞46號）規定。
新建住宅小區全面實行物業管理，前期物業管理由建設單位通過招標選聘物業服務企業。成立業主大會和業主委員會的，根據物業服務區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務需求的不同，可招標、選聘物業服務企業，也可業主自治。
老舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或產權人自治的管理模式。經改造具備召開業主大會條件的小區，召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主委員會選聘物業服務企業。改造后不具備成立業主大會條件的小區，由社區居委會負責，組織落實保潔、綠化、保安、消防等基礎性服務，指導業主按照有關規定建立電動車充電樁設施。對規模較小的零散住宅小區或樓棟，按照“政府扶持、依托社區、業主自治”的原則，每6萬平方米左右零散住宅小區，或1000戶左右的樓棟居民設立1個社區物業服務中心，可適當收費，為小區提供物業服務。所需人員、經費由各區負責保障。
物業管理有關職能部門及各專業經營單位，要按照法律法規的要求，認真履職盡責，公布舉報投訴電話，安排專人負責，主動參與社區的物業管理。各專業經營單位從審查詳細性規劃、建設施工監督、綜合性竣工驗收等方面，充分發揮技術優勢，全程參與方案審查、施工監督和綜合驗收，確保專業經營設施設備配套工程質量安全。專業經營單位無故不參加綜合驗收，又未說明情況的視為同意驗收。同時，各專業經營單位雖為企業，但其經營具有一定的社會公益屬性，應立足于社會服務功能，對居民小區配套的專業經營設施設備不宜實施自建自管，對建設單位建設的符合規范和有關政策的專業經營設施設備產權應無條件接管，務必做到對終端業主單獨計量收費。
（六）開展住宅物業項目專項驗收。將住宅物業項目專項驗收納入建設工程項目綜合竣工驗收范圍。住宅物業項目驗收由建設單位邀請市、區物業管理行政主管部門及屬地街道辦事處物業管理人員參加。主要查驗物業管理備案、物業服務信息公示、物業管理用房建設、物業公用設施設備維護保養、專業經營設施設備移交等情況。驗收合格的方可辦理工程竣工驗收手續，驗收不合格的不得交付投入使用，不得辦理工程竣工驗收手續。
（七）開展物業服務項目行政執法檢查。市物業管理行政執法部門要及時調整執法力量，擴大行政執法范圍，消除執法“盲點”，組建物業服務項目執法分隊，將物業服務項目執法與市容環境、市政基礎設施、園林綠化等執法同安排、同實施、同考核；重點加強物業管理用房配備、物業企業信息公示、物業服務區域備案、承接查驗備案、物業服務合同備案等情況的執法；對新修《河南省物業管理條例》新增行政處罰項目做好行政指導工作，加強事前提示、事中指導、事后監管，充分保障執法相對人的合法權益；對執法中發現的違法行為，嚴格依法處理到位，切實維護法律權威。
五、保障措施
（一）加強領導，健全機構。成立周口市社區管理工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點在市住房城鄉建設局。辦公室負責落實領導小組安排的日常工作，組織召開有關工作會議，指導各區開展物業管理法律法規的宣傳，對各區物業管理工作開展情況進行督促、檢查。領導小組定期召開聯席會議，安排部署工作，研究解決社區物業管理中存在的矛盾和問題。建立微信群議事通報制度，及時將工作動態在群內發布。各有關成員單位要指定一名工作聯絡員，負責與領導小組的日常聯系及工作落實。同時，各區也應建立社區物業管理工作領導小組，設置物業管理相應機構，履行社區物業管理職責。市、區兩級財政部門應將本級物業管理機構辦公經費納入財政預算范圍，確保機構有效運轉，工作正常開展。
（二）明確分工，履職盡責。市、區物業管理行政主管部門應加強對社區物業管理工作的業務監督和指導，中心城區各街道辦事處對轄區內物業管理工作具體負責，是社區物業管理的責任主體，負責業主大會籌備、成立、業主委員會備案和業主大會換屆選舉工作；受理物業糾紛投訴，指導社區物業服務中心開展工作，對物業服務項目的違法行為向有關部門提出處罰建議。市住房城鄉建設部門負責落實有關法律法規和政策，擬定我市物業管理辦法和行業標準，對全市物業管理活動進行指導、培訓和監督，負責前期物業管理招標投標工作和其他備案工作；市規劃部門負責小區內違法建筑的認定；市城市管理執法部門負責查處違法建筑、破壞綠地等行為；市工商部門負責監督檢查無照經營活動；市價格主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費行為；市公安部門負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等工作；市質檢部門負責電梯等特種設備運行安全和計量監管；市財政、審計行政主管部門負責對專項維修資金使用和管理情況進行監督檢查；市環保部門負責監督檢查污染環境等行為；人防行政主管部門負責對人防工程維護管理進行監督檢查；其他各專業經營單位按照有關規定做好專業經營設施設備產權接收工作，并做好后期運行、維護、更新和收費等工作。
（三）加強督導，嚴格獎懲。市社區物業管理工作領導小組辦公室定期或不定期對區、街道辦事處社區物業管理工作進行督導，對思想不重視、工作開展滯后、轄區小區問題頻出的單位，嚴格予以通報批評，或對有關當事人實施追責；對物業服務企業違規經營，造成社會不良影響的，對照條件標準記入企業“黑名單”或清出周口物業服務市場；對惡意拖欠或拒繳物業服務費的業主，經有關部門核實認定，將其列入個人誠信“黑名單”。結合“示范小區”創建活動，對獲得省、市示范小區的項目，中心城區四區財政部門按照標準足額撥付獎勵金，通過嚴格獎懲促進我市物業服務行業水平有效提升。
各縣（市）人民政府可參照執行本意見，也可結合本地實際制定新的意見和辦法。
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為進一步規范中心城區社區物業管理，提升物業管理水平，理順管理體制，改善人居環境，促進物業服務行業健康發展，根據《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發﹝2017﹞13號）《河南省物業管理條例》《周口市人民政府關于加強社區物業管理工作的意見》（周政﹝2016﹞46號）等法規政策精神，結合周口實際，特制定本意見。
一、指導思想
堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和中央、省、市城市工作會議精神，助力我市“百城提質”和“五城聯創”，著力解決中心城區社區物業管理中存在的矛盾和問題，切實調動和發揮街道辦事處、社區居委會工作積極性和工作優勢，促進物業服務行業持續健康發展。
二、目標任務
到2021年，用4年時間培育一批物業管理品牌企業，建設一批和諧有序、綠色文明、創新包容的物業社區。市中心城區老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到90%以上，新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%。
三、基本原則
（一）堅持“條塊結合、屬地管理”的原則。按照“行業管理部門監督指導、區政府（管委會）負責、街道辦事處組織、社區居委會落實”的物業管理新體制，推進物業管理權力下放、重心下移，切實解決社區物業管理中存在的問題。
（二）堅持“業主自治、依法監管”的原則。指導、鼓勵小區業主成立業主委員會，制定管理公約，自主選聘物業服務企業，主動參與小區公共事務管理。街道辦事處、社區居委會加強對小區業主委員會工作的管理，依法履行監管職責，確保業主自治活動健康有序發展。
（三）堅持“市場主導、分類管理”的原則。遵守市場發展規律，放寬物業行業準入環境，激活物業服務企業服務意識。前期物業項目管理通過公開招標準入，后期物業項目管理通過業主大會選聘或公開招標準入，老舊小區物業項目管理通過改造由政府主導引入。根據物業項目管理類別的不同，促進物業管理市場化運作，實現不同物業項目的差異化管理。
四、主要工作
（一）加強社區物業管理的屬地職能。中心城區各區要將社區物業管理工作納入綜合治理內容，每半年安排部署不少于一次，每年專項檢查不少于兩次。年底，各區物業管理行政主管部門要對轄區內社區物業管理工作開展情況進行綜合考核驗收，并將考核結果予以通報。落實物業管理重心下移的新要求，各街道辦事處設立物業管理機構，明確職責，指定責任領導，根據轄區小區數量、規模和物業任務的實際，配備不少于3名以上物業管理專職人員，督促和指導物業服務企業、業主委員會履行職責，所需經費由各區負責保障；建立物業管理聯席會議制度，定期或不定期召集物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方，參與協調解決本轄區內物業管理中的主要問題；完善物業管理糾紛調處機制，建立糾紛投訴臺賬，受理日常投訴。綜合運用行政、稅收、補貼、信用的手段，對業主、業主委員會、物業服務企業管理活動中的糾紛進行調處；對無物業管理和無主管單位的老舊小區，應加強居民安全管理，主動實施托管。業主實行自行管理的小區，街道辦事處和社區居委會應加強事中、事后的監督管理，提升老舊小區物業管理水平。社區物業管理中發現違法違規行為的，由街道辦事處甄別確認后報市物業管理行政執法單位予以處罰。
（二）鼓勵、指導成立業主大會和業主委員會。各級物業管理行政主管部門應鼓勵小區業主自治，指導業主成立業主大會和業主委員會，全面參與小區公共事務管理。一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上、業主入住戶數比例達到30%以上或前期物業解除（到期）前90天的，符合業主大會成立條件的，各街道辦事處在收到建設單位或10名以上業主聯名申請提出成立首次業主大會的，街道辦事處應在30日內組織成立首次業主大會籌備組。籌備組長由街道辦事處代表擔任，并在60日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會委員和業主委員會主任、副主任。業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會，履行與業主大會相同的職責。倡導“雙向進入、交叉任職”的物業管理模式，符合條件的社區居委會工作人員可兼任業主委員會主任，物業服務企業項目負責人可進入社區居委會擔任其成員，逐步加強社區物業管理信息的雙向溝通和交流。
新建住宅小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會會議的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費，由市、區分別承擔。
（三）開展前期物業招標投標工作。建立前期物業管理招標投標工作機制，落實《周口市人民政府前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（周政辦﹝2018﹞65號）規定，促進公平競爭，樹立服務意識，提升服務質量，營造良好的準入競爭環境。中心城區在建物業服務項目必須進行前期物業招標，預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；現售商品房項目在開始銷售前30日完成；非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。建設單位在申請辦理商品房預售許可證、現房銷售備案和非出售新建項目竣工備案手續時，應提交物業管理項目中標備案通知書或其他證明文件，確保前期物業管理招標投標工作落到實處。
（四）全面規范社區物業管理。物業管理是社會管理的“細胞”，是社區服務的一支重要力量，社區和諧是社會和諧的基礎。物業管理事關群眾切身利益，事關城鄉基層和諧穩定，中心城區各區應全面規范社區物業管理。
1.做好物業服務企業選聘。前期物業管理階段，建設單位必須通過招標投標方式選聘物業服務企業，實施前期物業管理。業主委員會成立后，應當在前期物業服務合同期限屆滿3個月前組織召開業主大會，對前期物業服務企業續聘或另聘做出決定。業主大會決定續聘前期物業服務企業的，應在業主大會做出決定后30日內完成合同續簽工作。業主大會決定另聘物業服務企業的，業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在約定的時間內撤出物業管理區域。業主委員會與物業服務企業無論續聘、終止或另聘，均應提前3個月報告街道辦事處。街道辦事處、建設單位、前期物業服務企業、業主委員會要按照有關規定做好物業的續聘或另聘工作，確保小區物業管理連續穩定、不留空白。
2.落實物業管理各項備案工作。各級物業管理行政主管部門要進一步加強履職盡責能力，提高物業管理水平，規范物業行政備案工作。一是落實物業管理區域備案。建設單位在前期物業管理招標工作之前，登錄河南省住房城鄉建設廳房地產管理、物業管理監管平臺（以下簡稱“監管平臺”），向市物業管理行政主管部門進行物業管理區域備案。二是落實前期物業管理招標中標備案。建設單位在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理招標備案；自確定中標人之日起15日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理中標備案。三是落實物業承接查驗備案。物業服務企業應當自物業交接后30日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行物業承接查驗備案。四是落實物業服務合同備案。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內登錄監管平臺，向市物業管理行政主管部門進行物業服務合同備案。五是業主委員會備案。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處備案，街道辦事處將備案情況抄送區物業管理行政主管部門。建設單位、物業服務企業、業主委員會未按規定辦理有關備案手續的，市住房城鄉建設部門和街道辦事處應責令其限期改正。
3.推進物業服務項目信息公示。為回應社會關切，維護業主的知情權、參與權、決策權、收益權，依法保障業主的權益，物業服務項目應進行信息公示。建設單位在項目設計時，應在適宜位置設計符合配建要求的物業管理用房，并明確其實用功能。市規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件和附圖上載明并公示。建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物業管理用房坐落位置和建筑面積，并將前期物業服務企業名稱、服務內容、服務收費標準和服務合同期限等內容納入商品房銷售信息并公示。物業服務企業應在物業管理區域的顯著位置公示企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、投訴電話；公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準以及物業費繳納、公共費用分攤、公共部位和公共設施設備經營收益支出等情況；公示電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維修保養等情況。同時，相關物業行政管理部門要公示本部門的受理投訴電話。市住房城鄉建設部門負責信息公示牌制定，統一標準、統一內容。2018年12月底，中心城區物業服務小區信息公示牌要實現全部懸掛，未按規定時限懸掛的，由市物業管理行政執法單位依法進行處罰。
4.加強停車位分配和管理。市規劃部門應當將規劃用于停放車輛的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附圖或規劃指標中予以注明，同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。建設單位應當將物業管理區域的車位、車庫的配置比例在小區的顯著位置進行公示；應將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，應當向物業買受人明示，并在商品房預售合同中約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出租給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主購買和承租后還有多余規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。
利用物業管理區域內的公共道路、場地劃定車位停放車輛的，物業服務企業應當就車位分配方式、管理費、收益分配方式等充分征求業主意見，業主大會成立前，經專有部分占建筑物總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
5.執行物業服務合同約定。物業服務合同是物業雙方履行義務、行使權力的基石，也是保障物業雙方合法權益的法律依據。物業服務合同應對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定，物業雙方應嚴格執行物業服務合同約定，特別是物業服務收費應當遵循質價相符的原則，根據市場情形，合理約定收費標準，合同未予標明的費用，物業服務企業不得收取。物業服務收費確需調整的，應當與業主委員會協商，并經業主大會同意后調整；未成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，方能調整，堅決杜絕物業服務亂收費、不經法定程序亂調整的行為。
6.開展示范小區評選活動。根據“以點帶線，以線帶面”原則，有序開展“示范小區”評選活動，中心城區四區每年要推出兩個以上示范小區。市住房城鄉建設部門要制定物業服務企業扶持發展的意見，明確獎懲措施，選擇一批基礎配套設施完備、規模較大、服務管理水平相對較高的小區，作為示范小區進行重點扶持。被評為示范小區的，除進行表彰外，各區還應對小區的管理主體給予必要的物質獎勵，被評為市級示范小區（項目）的獎勵3萬元，被評為省級示范小區（項目）的獎勵10萬元。
7.建立物業服務費拖欠懲戒制度。物業服務企業與建設單位是兩個獨立的法人公司，建設單位是小區建設、產權辦理、房屋質量、配套設施設備移交等責任的主體，物業服務企業是小區的從業主體，為小區業主提供物業服務。業主應積極按時足額繳納物業管理費，對無正當理由拖欠或拒繳物業服務費的業主，業主委員會、物業服務企業可進行公示催繳；逾期不繳納的，可向街道辦事處上報拖欠物業費業主的信息名單督促繳納；由街道辦事處督促后仍不繳納的，街道辦事處可將拖欠物業費業主的信息名單抄報市、區物業行政主管部門存檔登記，并報送至市社會信用體系建設領導小組辦公室，以適當形式將其公開。同時，物業服務企業可對拖欠物業費業主提起訴訟或仲裁。
8.建立完善企業“黑名單”制度。依托河南省房地產開發行業綜合管理平臺和周口市公共信用信息共享平臺，房地產開發企業有下列行為之一的，經查證屬實的，由市住房城鄉建設部門上報省住房城鄉建設廳或報送至市社會信用體系建設領導小組辦公室記入企業“黑名單”：一是未按規劃許可和施工許可配建小區配套設施的；二是專業經營設施設備未移交專業經營單位的；三是前期物業管理未進行招標的；四是未按法律規定公示信息的；五是物業服務區域未備案的。
依托河南省物業管理綜合監管平臺和周口市公共信用信息共享平臺，物業服務企業有下列行為之一的，經查證屬實的，按上述程序記入企業“黑名單”：一是對小區違法建設、私搭亂建、侵占損壞公共部位和公共設施設備等行為未依法勸阻、制止，或未向街道辦事處和有關部門報告的；二是物業服務亂收費、不按協議服務、擅自停水停電、阻礙業主出行、威脅恐嚇業主的；三是未按法律規定公示信息的；四是承接查驗和物業服務合同未備案的；五是無故阻礙專業經營單位基礎配套設施建設進小區的。被記入一次“黑名單”的企業，2年內不得在中心城區開展相關業務；被記入兩次“黑名單”的企業，5年內不得在中心城區開展相關業務；被記入3次以上“黑名單”的企業，清理出中心城區物業服務市場或建議市工商部門吊銷其營業執照。
通過企業信用懲戒，達到有效約束違法失信主體，促進失信行為的糾正和信用環境的改善，進一步褒揚誠信、懲戒失信、培養物業行業誠信文化和良好環境。
（五）創新社區物業管理模式。加強社區居委會黨組織建設，積極探索在黨員較多的小區成立黨員代表小組，并參與小區管理。片區民警是黨員的，可以兼任社區居委會副主任；不是黨員的，可兼任社區居委會工作人員。規劃部門、住房城鄉建設部門、專業經營單位及街道辦事處要各司其職、各負其責，把好規劃設計、施工監管、綜合驗收等關口，認真落實《周口市人民政府關于加強社區物業管理工作的意見》（周政﹝2016﹞46號）規定。
新建住宅小區全面實行物業管理，前期物業管理由建設單位通過招標選聘物業服務企業。成立業主大會和業主委員會的，根據物業服務區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務需求的不同，可招標、選聘物業服務企業，也可業主自治。
老舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或產權人自治的管理模式。經改造具備召開業主大會條件的小區，召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主委員會選聘物業服務企業。改造后不具備成立業主大會條件的小區，由社區居委會負責，組織落實保潔、綠化、保安、消防等基礎性服務，指導業主按照有關規定建立電動車充電樁設施。對規模較小的零散住宅小區或樓棟，按照“政府扶持、依托社區、業主自治”的原則，每6萬平方米左右零散住宅小區，或1000戶左右的樓棟居民設立1個社區物業服務中心，可適當收費，為小區提供物業服務。所需人員、經費由各區負責保障。
物業管理有關職能部門及各專業經營單位，要按照法律法規的要求，認真履職盡責，公布舉報投訴電話，安排專人負責，主動參與社區的物業管理。各專業經營單位從審查詳細性規劃、建設施工監督、綜合性竣工驗收等方面，充分發揮技術優勢，全程參與方案審查、施工監督和綜合驗收，確保專業經營設施設備配套工程質量安全。專業經營單位無故不參加綜合驗收，又未說明情況的視為同意驗收。同時，各專業經營單位雖為企業，但其經營具有一定的社會公益屬性，應立足于社會服務功能，對居民小區配套的專業經營設施設備不宜實施自建自管，對建設單位建設的符合規范和有關政策的專業經營設施設備產權應無條件接管，務必做到對終端業主單獨計量收費。
（六）開展住宅物業項目專項驗收。將住宅物業項目專項驗收納入建設工程項目綜合竣工驗收范圍。住宅物業項目驗收由建設單位邀請市、區物業管理行政主管部門及屬地街道辦事處物業管理人員參加。主要查驗物業管理備案、物業服務信息公示、物業管理用房建設、物業公用設施設備維護保養、專業經營設施設備移交等情況。驗收合格的方可辦理工程竣工驗收手續，驗收不合格的不得交付投入使用，不得辦理工程竣工驗收手續。
（七）開展物業服務項目行政執法檢查。市物業管理行政執法部門要及時調整執法力量，擴大行政執法范圍，消除執法“盲點”，組建物業服務項目執法分隊，將物業服務項目執法與市容環境、市政基礎設施、園林綠化等執法同安排、同實施、同考核；重點加強物業管理用房配備、物業企業信息公示、物業服務區域備案、承接查驗備案、物業服務合同備案等情況的執法；對新修《河南省物業管理條例》新增行政處罰項目做好行政指導工作，加強事前提示、事中指導、事后監管，充分保障執法相對人的合法權益；對執法中發現的違法行為，嚴格依法處理到位，切實維護法律權威。
五、保障措施
（一）加強領導，健全機構。成立周口市社區管理工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點在市住房城鄉建設局。辦公室負責落實領導小組安排的日常工作，組織召開有關工作會議，指導各區開展物業管理法律法規的宣傳，對各區物業管理工作開展情況進行督促、檢查。領導小組定期召開聯席會議，安排部署工作，研究解決社區物業管理中存在的矛盾和問題。建立微信群議事通報制度，及時將工作動態在群內發布。各有關成員單位要指定一名工作聯絡員，負責與領導小組的日常聯系及工作落實。同時，各區也應建立社區物業管理工作領導小組，設置物業管理相應機構，履行社區物業管理職責。市、區兩級財政部門應將本級物業管理機構辦公經費納入財政預算范圍，確保機構有效運轉，工作正常開展。
（二）明確分工，履職盡責。市、區物業管理行政主管部門應加強對社區物業管理工作的業務監督和指導，中心城區各街道辦事處對轄區內物業管理工作具體負責，是社區物業管理的責任主體，負責業主大會籌備、成立、業主委員會備案和業主大會換屆選舉工作；受理物業糾紛投訴，指導社區物業服務中心開展工作，對物業服務項目的違法行為向有關部門提出處罰建議。市住房城鄉建設部門負責落實有關法律法規和政策，擬定我市物業管理辦法和行業標準，對全市物業管理活動進行指導、培訓和監督，負責前期物業管理招標投標工作和其他備案工作；市規劃部門負責小區內違法建筑的認定；市城市管理執法部門負責查處違法建筑、破壞綠地等行為；市工商部門負責監督檢查無照經營活動；市價格主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費行為；市公安部門負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等工作；市質檢部門負責電梯等特種設備運行安全和計量監管；市財政、審計行政主管部門負責對專項維修資金使用和管理情況進行監督檢查；市環保部門負責監督檢查污染環境等行為；人防行政主管部門負責對人防工程維護管理進行監督檢查；其他各專業經營單位按照有關規定做好專業經營設施設備產權接收工作，并做好后期運行、維護、更新和收費等工作。
（三）加強督導，嚴格獎懲。市社區物業管理工作領導小組辦公室定期或不定期對區、街道辦事處社區物業管理工作進行督導，對思想不重視、工作開展滯后、轄區小區問題頻出的單位，嚴格予以通報批評，或對有關當事人實施追責；對物業服務企業違規經營，造成社會不良影響的，對照條件標準記入企業“黑名單”或清出周口物業服務市場；對惡意拖欠或拒繳物業服務費的業主，經有關部門核實認定，將其列入個人誠信“黑名單”。結合“示范小區”創建活動，對獲得省、市示范小區的項目，中心城區四區財政部門按照標準足額撥付獎勵金，通過嚴格獎懲促進我市物業服務行業水平有效提升。
各縣（市）人民政府可參照執行本意見，也可結合本地實際制定新的意見和辦法。
2018年8月22日
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