禪城村級工業園改造提速
“這兩幢樓建筑面積有3.2萬平方米，目前已經全部認租，等待交收。”張槎上朗村黨總支部書記招灼添興奮地說。在他身后，聳立著兩幢米黃色的七層建筑，和旁邊低矮的廠房形成鮮明對比。這是上朗村正在打造的北區工業區，也是張槎街道重點推進的村級工業園改造項目。
1月初，中共佛山市委十二屆五次全會報告提到，佛山要全力推進村級工業園區整治提升，促進城鄉經濟社會高質量發展，并推動村級工業園區整治提升從“要我提升”到“我要提升”的轉變，為全面解決這一問題定下了自我加碼的基調。
城市化的推進讓禪城面臨的發展空間瓶頸越來越突出，向村級工業園要空間顯得更為迫切。今年的禪城區政府工作報告提出，年內要重點挖潛產業發展空間，推進村級工業區提質增效三年行動計劃，4個鎮街每個打造2個示范點。其中，張槎作為佛山6個千億大鎮之一，擁有3000畝低矮廠房，村級工業園改造成為政府工作的“重中之重”。
現狀
改造收益高 村居主動性強
根據禪城區政府工作報告的要求，今年禪城各個鎮街要打造2個村級工業園改造示范點?！?個村級工業園示范點初步選址為上朗北區工業區（原上朗漂染廠地塊）和村尾銀天閣以西地塊（原西瓦廠）。”張槎街道相關負責人介紹。
其中，上朗北區工業區項目地處張槎西北角，原為上朗漂染廠所在地，占地40多畝，總建筑面積1.3萬平方米。
“改造前是一片低矮廠房，每年租金收入120萬元，土地價值沒有得到充分體現?！闭凶铺斫榻B，為了推動集體經濟發展，最大限度發揮土地價值，從2015開始上朗村就謀劃對該地塊進行改造，并在2016年完成規劃設計招標工作。
根據規劃，改造項目總建設面積6.5萬平方米，由上朗經濟社對土地進行整合并統一規劃，將原有物業進行升級改造，建設4棟7層高的高標準工業廠房，打造成一個高端現代化工業園區。目前項目一期已完成主體建設，計劃今年3月完成驗收，5月交付租客，二期項目已經完成打樁。
“改造后租金從原來每平方米12到14元提高至15到16元，加上建筑面積的增加算下來整個項目年租金可以達到約1100萬，比原來增長了近10倍。”招灼添表示，村級工業園改造給村集體經濟帶來的促進作用顯而易見，村民對于改造項目普遍持支持態度，除了該項目外，今年上朗村還將繼續推進其他兩個項目的改造工作，并為明年的改造項目作前期準備工作。
在距離上朗北區工業區以南約2.5公里，位于張槎村尾村銀天閣以西約200米，另一村級工業園項目經過改造提升后，原來殘舊的廠房鋪上了紅磚綠瓦，煥然一新。
“項目占地面積約28.6畝，原來租給了佛陶公司建設西瓦廠，每年租金約200萬元?！贝逦泊逦瘯魅务T潤享介紹，由于項目地處張槎一路邊上，地理條件優越，為了更好地對舊廠房進行開發利用，去年1月份村尾投入3000萬元啟動了項目提升工作，利用原有舊廠房進行外樓層加固和提升，同時對整體布局進行了重新梳理，讓原來單調的廠房搖身一變成為了時尚的創意產業園。
“項目在去年底完工，目前正在進行招商工作?！瘪T潤享表示，改造后項目將重點引入商業業態，按照原來的規劃，年租金能夠達到650萬到750萬元，較原來提高3到4倍。
這并非村尾推進的首個改造項目，地處佛山國家高新區禪城園的核心位置，村尾村地理位置優越，周邊工業園和廠區密布，吸引了大量外來人口，目前全村戶籍人口約2300人，外來人口卻達到2.5萬人，超過了戶籍人口的10倍。隨著近幾年禪西片區的發展提速，土地價值不斷提升，村尾積極推進村級工業園改造。
“從上屆領導班子開始，我們加強對原來低矮廠房的改造，完成了聯興、順景等工業園區的改造工作，取得了良好經濟效益?！瘪T潤享介紹，改造前只有約1萬平方米物業，改造后提高到5萬平方米，租金收入增長了約8倍。
難點
歷史遺留問題亟待破解
雖然改造給村集體帶來的經濟效益顯著，但在具體推進過程中，仍存在不少制約。其中，歷史遺留問題較為突出。
馮潤享介紹，上世紀八九十年代土地統征時建起的很多村級工業園物業，不少存在遺留問題，比如手續不夠完善、土地產權不明晰等，“至今村里還有個別土地只有土地批文而沒有土地證，不具備報建的最基本條件?！?br> 他表示，這讓村級工業園的改造陷入了兩難境地，一方面是政策對歷史問題的解決目前仍缺乏具體指引；另一方面村領導班子又要對全體村民負責，如果舊廠房拆了后由于手續不完備導致無法承建，就會造成租金收入的下降。
“以我們村為例，目前有齊全手續的土地不多。”馮潤享介紹，目前村尾村仍有約250畝村級工業園土地，但其中能夠開發的已經不多。
由于各種局限，今年村尾并沒有新增村級工業園改造項目，目前正在開展的改造主要是圍繞“美麗文明村居”和“廣東省新農村示范點”兩項工作展開，包括正在規劃的村級污水管網建設、外河涌整治和清淤等，總投資約2500萬元。
村尾村面臨的問題并非個案。作為中心城區，禪城在五區中城市化起步最早，由于歷史原因帶來的改造難題，在很多村居普遍存在。對此，在今年佛山市兩會禪城區代表團分組審議上，佛山市委副書記、政法委書記區邦敏就直言：“有的時候不是村民不想改，而是政府沒有配套的政策，村級工業園改造需要對歷史問題有一個解決方案，沒有解決方案就改不下去了?！?br> 除土地問題外，各村居在村級工業園改造的過程中，也還面臨著其他一些工作的制約。
在招灼添看來，目前在推進村級工業園改造的過程中，辦證、規劃、設計等報建工作有待優化和簡化，不然很容易影響改造的進度。
“以辦證為例，由于上世紀的土地使用證是以單幢廠房為單位的，不符合目前連片開發的需要，所以我們在改造的過程中需要把原來多個土地證合并成一個，為后續開發提供便利，但在實際申請過程中往往需要大半年時間，溝通成本和時間成本都比較高，給后面的規劃、設計等一系列工作也會帶來影響?！闭凶铺肀硎荆Ｍ谕七M村級工業園改造的過程中，能夠優化審批流程，加快審批速度，進一步提升服務效率。
行動
七種方式推進村級工業園改造
上朗和村尾只是禪城村級工業園改造的縮影。
作為中心城區的產業重鎮，張槎以26平方公里的面積創造出超千億工業產值，其背后是城市發展空間幾近飽和，面臨“無地可用”的困境。
對此，張槎街道黨工委書記劉志誠表示，接下來張槎的發展要以村級工業園改造作為抓手，村級工業園改造將是張槎未來工作“重點中的重點”。
劉志誠介紹，目前張槎轄區現有約3000多畝低舊矮廠房，為張槎發展提供了空間。目前各低矮廠房多數為轄區各村、各村民小組所有，升級改造主要以街道扶持，村經聯社聯合村經濟社對土地進行整合并統一規劃，將原有物業進行升級改造或拆除舊廠房進行改造。
“接下來張槎將堅持政府引導、規劃引領，推動村級低矮廠房連片整合、連片開發，打造成為符合現代產業和城市規劃的高質量都市型產業載體，實現騰籠換鳥，切實優化農村環境，提升農民收入。”
具體而言，張槎將采取七種方式開展村級工業園的改造，為產業轉型和城市升級提供更多優質載體：包括規劃用途，通過政府收儲農村土地，規劃為商住用地；通過區街聯動的方式，由區、街國有公司租賃村級工業園或村土地，用來建設新的載體提升物業價值；撬動社會資金，對村的土地進行改造，或建設新的載體；以區位、成本、人才優勢來吸引企業租用村土地建設企業總部，以高新區帶動村一級經濟發展；各村自身改造提升，如建設主題街區、美麗文明村居等項目；規劃用途，建設公共綠地、公園等，提升農村生態環境和公共服務；在村土地上建設租賃住房。
為進一步推進改造工作，目前張槎制定了村級工業園改造提升的扶持政策初稿，并上報區相關部門，以區街聯動的模式，進一步加快集體土地的開發建設。
■特寫
一位村支部書記的“經濟賬”
“我們村0.6平方公里，900多畝地，除宅基地、道路、河涌等占用土地外，還有500畝左右土地屬于產業用地，其中有20多萬平方米低矮廠房。”說起上朗村的各項數據，招灼添信手拈來，算上去年當選為上朗村黨總支部書記，他已經連續五屆參與村居管理職務，對上朗的各項發展了如指掌。在他看來，上朗正迎來新一輪發展機遇，而要抓住這一輪機遇，就需要加快推進村級工業園的改造。
“前幾屆雖然也有開展相關工作，但都是一幢幢地改，我們這屆一個重要任務就是要對村物業進行大規模改造。”他介紹，今年上朗村正在推進3個項目，除上朗北區工業區外，還有一個近2萬平方米的改造項目將于7月初招投標，另外上朗還計劃按省一級的標準新建一所幼兒園。
此外，上朗正在為2019年一個占地56畝的項目開展前期報建工作。所有這些項目，計劃于今明兩年內完成。多個項目同時推進，讓上朗村迎來了新一輪建設潮。對此，招灼添表示，上朗村級工業園改造的順利推進得益于幾方面有利因素。
“上世紀開展土地統征時，我們村把剩余的土地所有權收歸村委會一級，再統一返還給各生產隊進行利用，在開發過程中由村委會成立的聯八物業公司進行統籌，各村小組以股東身份參與進來，從而實現共同開發共同受益，避免了不同村小組之間產生糾紛。”這一舉措讓上朗村的土地權屬得到明晰。
然而，由于早期開發過程中存在的不規范操作，和其他村居一樣，上朗村也面臨著土地手續不全等歷史遺留問題，制約了改造工作的開展，“我們從上一屆開始就積極籌措，把早期的耕地占用稅全部進行了補交，基本解決了歷史問題，為后期的開發利用奠定基礎。”
在此基礎上，上朗村也對開發模式進行了探索，通過集資或帶資的方式引入社會資本，加快推進開發進程，“過去村物業的開發主要靠自有資金進行，由于村的經濟力量有限，因此開發速度很慢。為了推進開發速度，我們采取公開招投標的方式，由施工方進行墊資，然后再以物業租金進行返還?！闭凶铺斫榻B，這種開發模式一方面加快了改造進度，另一方面也有效控制了風險，獲得了村民的支持。
村級工業園改造給上朗村帶來的好處顯而易見?！澳壳拔覀兇鍛艏丝诩s2900人，村兩級經濟收入約6300萬元，改造后預計北區工業區項目的收入就比原來增加近1000萬元。”招灼添介紹，除了收入提升外，項目改造也為上朗村的業態帶來變化。
改造前上朗村的廠房主要出租給針織企業，尤其以小企業居多，給管理帶來難度。改造后由于新廠房各方面硬件較原來得到大幅提升，吸引了越來越多上規模的企業進駐，“我們在建的三四幢廠房已經有幾個大的廠家將進駐，他們一租就是整層甚至整幢。”招灼添表示。
■鏈接
禪城村級工業園提升之路
上世紀90年代開始，“村村點火、戶戶冒煙”的工業發展模式成為珠三角經濟騰飛的重要動力。地處珠三角腹地的禪城也不例外，村級工業園遍布各個鎮街，甚至與居民區夾雜在一起，為城市發展和管理帶來挑戰。據禪城區安監部門統計，目前禪城區共有120個村級工業園區。
近年來，隨著城市升級和產業轉型持續推進，提升改造村級工業園成為禪城拓展城市發展空間的主攻方向，涌現出一系列改造典范。
2012年底，張槎的歐洲工業園c區啟動建設，2014年底迎來首批進駐企業，該園區是聚集發展歐洲先進裝備制造業的主題產業園區，屬于整體拆除舊物業重建并引入新產業從而徹底更新產業載體功能的模式。
2014年，祖廟街道指導東升村委會引入佛山聚薈投資有限公司對格沙工業區實施改造提升。
2014年6月，石灣鎮街道的佛山泛家居電商創意園開始動工改造，該園區通過對舊物業的適當提升并賦予新的產業定位，成功促使高能耗、低產出的村級工業園向高品質、高附加值的現代產業園區轉變。
2015年開始，禪城著手對村級工業園區進行安全生產綜合整治，通過“多措并舉+多方協同”，力促園區安全運行。
2016年，佛山市委書記魯毅在全市城市治理大會上提出，要推動高能耗、低產出的村級工業園區向高品質、高附加值的現代產業園區轉變。同年，禪城開展城市安全運行專項行動，將村級工業園區列為重要對象，村級工業園區的建設、治理和監管走上了規范化軌道。
禪城積極響應全市號召，利用2016年、2017年兩年時間全面完成村級工業園區安全整治，區委、區政府相關負責人不斷帶隊深入村級工業園區調研，提出“安全、環保、有序”的總要求，以及“整治規范一批、強化監管一批、升級改造一批”的整治方針，并根據工作實際，提出了“園村共治”和”一園一策”的整改理念。
截至2017年底，全區120個村級工業園，已有119個村級工業園通過了安全生產綜合整治驗收。
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